Un député a interrogé le Gouvernement sur les difficultés pratiques de justification de l'exécution des travaux dans le cadre de l'exonération de droits de mutation accordée aux acquisitions d'immeubles avec un engagement de construire (ou de travaux assimilés à la construction d'un immeuble neuf).
L'article 1594-0 G, A du CGI prévoit une exonération de la taxe de publicité foncière (TPF) ou des droits d'enregistrement pour les acquisitions d'immeubles réalisées par un assujetti à la TVA (Art. A du CGI), à condition que l'acquéreur s'engage à effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf (au sens de l'article du CGI) ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
S'agissant des travaux permettant de remplir un engagement de construire, les commentaires publiés au BOI-ENR-DMTOI-10-40 au § 230 admettent que :
« Lorsque les travaux auxquels s'est engagé l'acquéreur ne donnent pas lieu à l'application du taux réduit de TVA prévu à l'article 279-0 bis du CGI, il demeure admis que dans la situation où tous les planchers de l'immeuble contribuent à la résistance ou à la solidité de l'ouvrage, on considère pour l'application du II du A de l'article 1594-0 G du CGI que l'ensemble des éléments de second œuvre ont été rendus à l'état neuf si chacun des cinq autres éléments mentionnés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI a été rendu à l'état neuf dans une proportion au moins égale aux deux tiers »
L'exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie de l'exécution des travaux à l'expiration du délai de quatre ans (Art. G, A-II du CGI). L'article bis de l'annexe III au CGI prévoit les modes de preuve acceptés :
- Le dépôt de la déclaration spéciale n° 940 (déclaration par laquelle les assujettis récupèrent la TVA).
- Le dépôt en mairie de la déclaration attestant l'achèvement et la aonformité des travaux (DAACT) (Art. L. du Code de l'Urbanisme).
La question ministérielle met en lumière deux cas pratiques où cette justification standard pose problème :
L'absence de déclaration 940 et de DAACT
Certains travaux qui remplissent l'engagement de construire ne conduisent à aucune des deux justifications obligatoires :
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Pas de déclaration : Lorsque le maître d'ouvrage est récupérateur de TVA, il n'a pas à déposer cette déclaration spécifique.
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Pas de DAACT : Lorsque les travaux de restructuration (ex: remise à neuf des fondations, ou remise à neuf du second œuvre avec remplacement des huisseries extérieures à l'identique) ne nécessitent aucune autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).
Une DAACT partielle ou prématurée
Dans le cas de rénovations complexes et échelonnées sur plusieurs années (ex: rénovation en milieu occupé), une DAACT peut être déposée pour une première partie de travaux (comme un ravalement de façade) alors que l'intégralité des travaux nécessaires pour remplir l'engagement de construire (appréciés globalement) n'est achevée qu'après le dépôt de cette DAACT. La DAACT ne couvre donc pas la globalité de l'engagement.
Face à cette situation, Mme Louwagie a demandé au Ministre :
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De préciser les autres justifications qui pourraient être admises.
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De confirmer si une attestation envoyée par le maître de l'ouvrage à son service gestionnaire pourrait être considérée comme une justification valide au sens de l'article G, A-II du CGI.
Affaire à suivre...