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Non respect de l’engagement de construire : la prescription triennale suppose que l’administration ait eu connaissance de l’exigibilité des droits

Droits d’enregistrements

Article de la rédaction 16 novembre 2020

La juridiction judiciaire vient de rappeler s’agissant de la remise en cause de l’exonération de droits prévue par l’article 1594 0GA que l’application de la prescription triennale suppose que l’administration ait eu connaissance de l’exigibilité des droits sans qu’il soit nécessaire pour elle de procéder à des recherches ultérieures.

L’article 1594-0 G-A-I du CGI dispose que, sous réserve d’application de l’article 691 bis du CGI, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI.

Aux termes de l’article L.186 du LPF, lorsqu’il n’est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt.

Cette prescription sexennale, bien qu’elle constitue en matière fiscale la prescription de droit commun, ne s’applique, en réalité, qu’en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, ainsi que de taxes, redevances et impositions assimilées ou recouvrées suivant les mêmes modalités, lorsque les conditions requises pour l’intervention de la prescription abrégée de trois ans prévue par l’article L.180 du LPF ne sont pas remplies.

Rappel des faits

Par acte en date du 30 novembre 2011, la société LP, marchand de biens, a acquis des terrains à bâtir qu’elle s’est engagée à construire dans les quatre ans, cette mutation étant alors exonérée de la TPF en application de l’article 1594-0 G A du CGI.

La société LP n’a pas respecté cet engagement de construire, elle n’a pas non plus demandé la substitution de l’engagement de vendre à l’engagement de construire et l’administration fiscale lui a notifié le 13 janvier 2017 une proposition de rectification pour un montant de 53.446 € au titre des droits et de 12.810 € au titre des intérêts de retard, soit pour un montant total de 66.256 € pour lequel un avis de recouvrement a été émis le 15 septembre 2017.

La société LP a formé le 08 novembre 2017 une recours qui a été rejeté le 1er juin 2018.

Le 7 août 2018, la société LP a fait assigner la DRFiP devant le TGI afin d’obtenir le dégrèvement total de l’imposition visée dans l’avis de recouvrement du 15 septembre 2017.

Par jugement en date du 10 mai 2019, le tribunal, a écarté la demande de la société LP et a confirmé la décision de rejet de la réclamation contentieuse du 1er juin 2018. Le 20 juin 2019, la SARL LP a relevé appel de ce jugement.

Pour la société LP le point de départ de la prescription n’est pas le jour de l’expiration du délai imparti pour construire, mais peut se situer au jour de l’enregistrement d’un acte révélant que l’engagement pris par le contribuable ne sera pas tenu et qu’en application de l’article 180 du LPF, le délai de reprise de l’administration fiscale s’exerce alors jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un tel acte  ;

Ainsi elle fait valoir  qu’en l’espèce, elle a procédé le 10 avril 2012 à la vente d’une parcelle de terrain nu à un particulier, cet acte a été régulièrement enregistré auprès des services fiscaux le 07 mai 2012 et a suffi pour que l’administration fiscale soit informée du fait qu’elle ne respecterait pas son l’engagement de construire, de sorte que son droit de reprise avait expiré au 31 décembre 2015 .

La Cour vient de rappeler que l’application de la prescription triennale suppose que l’administration ait eu connaissance de l’exigibilité des droits par l’enregistrement d’un acte se suffisant à lui-même, et donc que cette exigibilité lui soit suffisamment révélée par l’ acte enregistré sans qu’il soit nécessaire pour elle de procéder à des recherches ultérieures.

Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, l’administration est en droit de mettre en oeuvre la prescription de six ans de l’article L.186 du LPF.

« Attendu, en l’espèce, que par son acte du 30 novembre 2011, la société LP a fait l’acquisition de trente six lots à construire et qu’ainsi que le fait observer l’administration fiscale, la vente partielle d’un seul lot à bâtir par un acte du 10 avril 2012, enregistrée le 07 mai 2012, n’a pu lui permettre, sans procéder à des recherches ultérieures, d’appréhender les conséquences du non-respect de l’engagement de construire de l’ensemble immobilier . »

Pour la Cour, la société LP n’ayant pas justifié de la construction d’immeubles au 30 novembre 2015, elle a donc été à même, en application de l’article L. 180 du LPF, d’exercer son droit de reprise jusqu’au 31 décembre 2018.

Source : Arrêt de la Cour d’appel de Limoges du 12 novembre 2020, n° 19/00538

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