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Opération de BRS : l'OFS à l'épreuve de l'engagement de construire

Droits d’enregistrements

Article de la rédaction du 21 mai 2021

Crédit photo : Thissatan - stock.adobe.com

Une Sénatrice vient de demander au ministre de l’économie, des finances et de la relance si un organisme de foncier solidaire (OFS), en cas d’acquisition immobilière réalisée dans le cadre d’une opération de bail réel solidaire (BRS), pouvait prendre un engagement construire et bénéficier de droits réduits (Art. 1594-0G du CGI) alors même que la construction sera réalisée par l’opérateur-preneur du BRS.

Le BRS est un bail par lequel un OFS consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, ces logements étant réservés aux ménages de ressources modestes (conformément aux articles L. 255-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation).

Différents types de schémas juridiques sont prévus pour ces opérations.

La question concerne le schéma prévu par l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) qui prévoit que l’OFS acquiert un terrain ou des logements anciens et conclut un bail réel solidaire avec un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des ménages. Dans ce schéma, l’OFS peut, en fonction des circonstances, prendre un engagement de construire en application de l’article 1594-0 G du code général des impôts (CGI) lors de l’acquisition du terrain ou de l’immeuble destiné à l’opération.

Mme Marie-Noëlle Lienemann a demandé au ministre de confirmer que la construction réalisée par la suite par l’opérateur (preneur du BRS), si tant est qu’elle donne lieu à la production d’un immeuble neuf (construction neuve ou « remise à neuf de l’immeuble ancien » au sens de l’article 257 du CGI), peut être prise en compte pour apprécier la réalisation de l’engagement de construire pris par l’OFS.

La sénatrice rappelle que"des réponses positives ont déjà été apportées dans des situations voisines, notamment s’agissant des opérations « Pass-foncier », qui étaient une sorte de préfiguration du BRS (voir l’instruction fiscale du 17-9-2008, 8 A-2-08 n° 29 et 30 qui indiquait que « la circonstance que, dans le cadre d’un bail à construction, ce n’est pas le bailleur qui édifie l’immeuble, mais le preneur est sans incidence si ce dernier, conformément au bail qui lui est consenti, édifie l’immeuble dans le délai de quatre ans imparti à son bailleur. L’engagement de construire pris par le bailleur sera dans ce cas considéré comme satisfait »)".

Soulignons que la sénatrice Dominique Estrosi Sassone (Question 24467 JO Sénat du 22/12:2016) a posé une question identique dans le cadre d’un bail à construction : l’acquéreur d’un bien immobilier qui le donne à bail dans le cadre d’un BAC peut il bénéficier du régime de faveur de l’article 1594-0 G du CGI alors que c’est le preneur qui va construire ? Du fait du changement de législature le Gouvernement n’a jamais répondu à cette question, la sénatrice n’ayant pas renouvelé sa demande.

Soulignons enfin que pour la Cour de cassation (Arrêt du 29 janvier 2020, 17-26.018), l’exonération des droits d’enregistrement est acquise dès lors que l’acquéreur assujetti à la TVA prend l’engagement d’effectuer les travaux de remise à neuf de l’immeuble dans un délai de quatre ans à compter de l’acte d’acquisition, cette exonération ne pouvant être remise en cause qu’à défaut de justification de leur réalisation à l’expiration de ce délai. (La circonstance que la construction soit réalisée par le preneur à bail commercial n’est pas de nature à faire échec à cette exonération)

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