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Pour bénéficier du régime de faveur de l'article 1115 du CGI l'intention spéculative doit être bien réelle et pas seulement affichée

Droits d’enregistrements

Article de la rédaction du 14 avril 2021

Crédit photo : vegefox.com - stock.adobe.com

La Juridiction judiciaire rappelle, s’agissant du régime des achats en vue de la revente (Art. 1115 du CGI) que si l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’acquisition, encore faut-il que cette intention soit bien réelle et pas seulement affichée.

Pour bénéficier de l’exonération de droits et taxes prévue à l’article 1115 du code général des impôts, l’acheteur doit avoir la qualité de marchand de biens, ce qui implique qu’il se livre à titre habituel à des opérations d’achat et de revente d’immeubles, telles que visées par l’article 35-I-1° du CGI.

En application de l’article 1115 du CGI, l’acquisition d’un immeuble par un assujetti à la TVA avec engagement de revente dans le délai de 5 ans, est soumise aux droits d’enregistrement au taux de 0,715 % au lieu de 5,80 %.

En cas de défaut de respect de l’engagement de revente, l’acquéreur est tenu de verser le différentiel de droits majoré des intérêts de retard au taux de 4,80 % l’an (article 1840 G ter du CGI).

Rappel des faits :

Selon acte authentique du 24 septembre 2009, Madame Z épouse X a acquis, en qualité de marchand de biens et en plaçant cette acquisition sous le régime de faveur de l’article 1115 du CGI, une propriété pour un prix de 3.300.000 €.

Le 2 octobre 2010, Madame Z a cédé ce bien à son époux séparé de biens, Monsieur X, pour le même prix de 3.300.000 €.

Après une vérification de comptabilité sur la période du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2011, l’administration fiscale a constaté que l’achat réalisé par Mme Z n’avait pas un caractère spéculatif et ne répondait donc pas aux exigences fixées par la loi pour bénéficier du régime prévu pour les marchands de biens et, par proposition de rectification du 19 décembre 2013, a procédé à un rappel de droits d’enregistrement.

Le 15 avril 2014, l’administration fiscale a répondu aux observations de Madame Z en maintenant sa position et mis en recouvrement, le 18 janvier 2016, la somme de 230.423 € correspondant aux droits d’enregistrement, pénalités et majorations de retard dus au titre de l’acquisition par Madame Z.

Après rejet de sa réclamation le 12 juillet 2017, Madame Z a fait assigner par acte du 12 septembre 2017 le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’azur et du département des Bouches du Rhône devant le TGI de Blois qui, par jugement du 14 mars 2019, a débouté Madame Z de l’ensemble de ses demandes.

Mme Z a relevé appel de cette décision.

La Cour d’Appel d’Orléans vient de confirmer la décision du TGI de Blois.

Il est constant que pour relever de l’activité de marchand de biens soumise à la TVA au sens de l’article 257-6° du CGI les opérations d’achat et revente doivent revêtir un caractère habituel.

Si, comme le fait valoir Mme Z, l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’acquisition, encore faut-il que cette intention soit bien réelle et pas seulement affichée.

La cour souligne :

  • que l’immatriculation de Mme Z au RCS en qualité de marchand de biens et son adhésion à un centre de gestion agréé depuis 1990-1991 ne peuvent suffire à établir le caractère habituel d’une activité d’achat pour revente ni le caractère spéculatif de l’acquisition réalisée en 2009.

  • que Mme Z n’a acheté et revendu, entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2011, qu’un seul bien, qui est précisément l’immeuble litigieux

  • que Mme Z a préalablement à cette acquisition réalisée par acte authentique, avait signé une promesse de vente sous seing privé non pas à son nom et en sa qualité de marchand de biens, mais avec son époux,

  • que Mme Z, qui assure avoir revendu cet immeuble à son époux faute d’avoir trouvé un acquéreur, ne produit aucun justificatif de ses démarches pour vendre à un tiers l’immeuble qu’elle a cédé à son mari séparé de biens à peine plus d’un an après l’avoir acquis, alors qu’elle disposait d’un délai de quatre ans pour le revendre, et ne peut utilement soutenir, pour expliquer cette absence de justificatifs, que ce type de bien ne se vend que par relations et sans aucune publicité, alors que l’administration fiscale a établi que l’appelante avait elle-même acquis l’immeuble litigieux par l’entremise d’une agence immobilière, qu’il existe des supports publicitaires idoines qu’utilisent de manière habituelle les professionnels de l’immobilier de prestige

  • que Mme Z et M. X ont l’un et l’autre déclaré au notaire instrumentaire demeurer dans l’immeuble en cause, au sein duquel l’administration fiscale établit que les époux Z-X ont fixé leur résidence principale dès le 1er janvier 2011.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme Z ne peut sérieusement soutenir qu’elle avait effectivement acquis l’immeuble litigieux en vue de le revendre en qualité habituelle de marchand de biens, alors qu’elle n’a exercé aucune activité effective d’achat et revente entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2011, qu’elle ne justifie d’aucune intention spéculative, que le fait que son mari séparé de biens se soit acquitté des droits d’enregistrement lors de sa propre acquisition est indifférent et que «'l’absurdité financière'» à laquelle aboutit l’opération, postérieurement au redressement opéré par l’administration fiscale selon ses allégations, est sans emport sur l’appréciation de la situation de l’appelante au regard de la loi méconnue.

C’est donc à raison que l’administration fiscale a invoqué la déchéance du régime de faveur de l’article 1115 du CGI et procédé au rappel des droits d’enregistrement.

Source : Arrêt de la Cour d’Appel d’Orléans du 12 avril 2021, n° 19/01250

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