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Cession d'usufruit temporaire de parts de SCI : l'évaluation doit se faire sur la base des distributions prévisionnelles

Impôt sur les sociétés

Article de la rédaction du 3 octobre 2019

Selon le Conseil d’Etat l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles

Rappel des faits

La SARL HRL qui exerce une activité d’hôtel-restaurant à a pour associé unique, depuis le 23 novembre 2009, la SARL C dont le capital est détenu à 100 % par M. et Mme B. Elle exerce son activité dans des locaux qu’elle a pris en location, en dernier lieu, auprès de la SCI LBA, qui les a acquis le 12 novembre 2009 de la SCI Les B au moyen d’un financement par emprunt.

La SCI LBA, créée le 6 octobre 2009, a pour seuls associés, à parts égales, et cogérants M. et Mme B et n’a pas opté pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Le 28 décembre 2009, la SCI LBA a cédé à la SARL HRL l’usufruit temporaire, pour une durée de vingt ans, de la totalité de ses 100 parts sociales au prix de 4,6 euros la part, soit un prix total de 460 euros. Ell a inscrit ces parts à l’actif de son bilan au cours de l’exercice 2010. A l’issue d’un contrôle sur pièces de la SARL HRL l’administration a estimé que ce prix était très inférieur à la valeur vénale réelle de l’usufruit des titres cédés et a évalué cette valeur à la somme de 949 000 euros par capitalisation puis actualisation des flux de revenus à attendre du bien sur la période considérée de l’opération

L’administration en a déduit que la SCI LBA avait consenti une libéralité à la société cessionnaire et a rehaussé le montant de l’actif net de celle-ci de la somme de 948 540 euros sur le fondement du 2 de l’article 38 du CGI et de l’article 38 quinquies de l’annexe III à ce code, en en tirant les conséquences sur l’impôt sur les sociétés dû au titre de l’année 2009.

La société HRL se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 15 février 2018 de la CAA de Nantes qui a rejeté l’appel qu’elle a formé contre le jugement du 23 février 2016 par lequel le TA d’Orléans avait rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’IS.

Le Conseil d’Etat souligne que la valeur vénale des titres d’une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L’évaluation des titres d’une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l’absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives.

Elle précise également«qu’en cas de démembrement de droits sociaux, l’usufruitier, conformément à l’article 582 du code civil qui lui accorde la jouissance de toute espèce de fruits, n’a droit qu’aux dividendes distribués.»

Au cas particulier, l’administration a déterminé la valeur attendue de l’usufruit provisoire des parts de la SCI LBA sur la base de la capitalisation, avec taux d’actualisation de 5%, des résultats nets d’activité de la société avec un abattement de 33,33% correspondant à une imposition théorique à l’impôt sur les sociétés.

Or, il résulte de ce qui a été dit au point 4 ci-dessus que l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société. Par suite, en jugeant que la méthode d’évaluation de la valeur de l’usufruit acquis par la société Hôtel Restaurant Luccotel, retenue par l’administration et fondée sur les résultats imposables prévisionnels de la société, était régulière alors qu’il convenait de déterminer cette valeur sur la base des distributions prévisionnelles, la cour a commis une erreur de droit.

Partant la société HRL est fondée à demander l’annulation de l’arrêt attaqué.

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