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Accession à la propriété en "zones ANRU" : précisions sur le remise en cause de la TVA à taux réduit pour naissance d'un enfant

Article de la rédaction du 28 avril 2021

Crédit photo : taa22 - stock.adobe.com

Dans le cadre de la remise en cause de la TVA à taux réduit en cas d’accession à la propriété en "zones ANRU" le Gouvernement rappelle que la naissance d’un enfant avant l’issue des travaux de construction d’un immeuble en VEFA ne constitue pas un évènement permettant de bénéficier de l’absence de rappel de taxe.

L’article 28 de la loi ENL du 13 juillet 2006 a institué une TVA à taux réduit pour les opérations d’accession à la propriété dans les « zones ANRU» concernées par le PNRU (dispositif inscrit au 11 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts). L’article 17 de la loi de finances pour 2015 a étendu le bénéfice du taux réduit de TVA pour l’accession à la propriété, sous certaines conditions, aux nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville (Article 278 sexies du CGI).

Seuls les immeubles acquis à usage de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas un plafond sont éligibles au taux réduit prévu à l’article 278 sexies du CGI.

L’article 284-II du CGI prévoit que lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, toute personne qui s’est livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

Pour les livraisons d’immeubles visées aux 11 et 11 bis du I de l’article 278 sexies du CGI intervenant à compter du 1er janvier 2014, le délai durant lequel les conditions d’octroi du taux réduit doivent être respectées est ramené à dix ans suivant la réalisation du fait générateur de l’opération. Par ailleurs, le complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit de 5,5 % et le taux normal de TVA est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

Toutefois, l’administration (BOI-TVA-IMM-20-20-20, n°430) prévoit que la survenance de certains événements limitativement énumérés n’entraîne pas la remise en cause du bénéfice du taux réduit.

Ainsi, lorsque les conditions d’octroi du taux réduit ne sont plus remplies, le bénéfice de ce taux n’est pas remis en cause dans les cas de survenance pour l’acquéreur d’évènements limitativement énumérés.

À compter du 1er janvier 2014, cette liste d’évènements a été complétée par la naissance d’un enfant, pour autant que cette dernière soit intervenue à compter de cette même date.

La doctrine exige uniquement l’intervention de cet évènement sans que l’acquéreur n’ait à justifier de l’inadaptation du logement à sa nouvelle situation.

Comme le rappelle le Gouvernement,

cette tolérance présente nécessairement un caractère très circonscrit. En effet, elle permet au primo-accédant de céder le bien neuf, ou quasi-neuf, en-dessous du prix de marché, le prix de revente n’incluant, sur le plan économique, la TVA au taux réduit alors même, d’une part, que le second acquéreur ne remplirait aucune des conditions d’éligibilité à l’avantage fiscal et, d’autre part, que la nouvelle acquisition du primo-accédant serait susceptible de bénéficier du taux réduit.

"Il en résulte notamment que cette tolérance ne s’applique pas lorsque l’évènement en cause est antérieur à la date du fait générateur de la TVA"précise le Gouvernement.

À cet égard, conformément au a du 1 de l’article 269 du CGI, le fait générateur de la TVA se produit au moment de la livraison du bien, c’est-à-dire au moment du transfert du pouvoir de disposer de ce bien comme un propriétaire. Dès lors, le fait générateur de la VEFA intervient lors de la réception des travaux à l’issue desquels l’immeuble est considéré comme achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation. La déclaration mentionnée à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme atteste de l’achèvement de ces travaux. Il en résulte que la naissance d’un enfant avant l’issue des travaux de construction d’un immeuble en VEFA ne constitue pas un évènement permettant de bénéficier de l’absence de rappel de taxe.

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