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Assujettissement à la TVA des indemnités de résiliation anticipée d’un bail commercial

Article de la rédaction du 9 juin 2016

Crédit photo : herreneck - stock.adobe.com

La Juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision concernant le régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation d’un bail commercial.

Rappel des faits

La SNC CCF qui a consenti le 10 juin 2001 à la société CM un bail commercial expirant en mai 2012, y a mis un terme par anticipation et a conclu avec son locataire, le 9 février 2011, un protocole prévoyant la résiliation dudit bail le 30 septembre 2011 en contrepartie du versement au locataire d’une indemnité d’un montant de 220 000 € HT. La SNC s’est acquittée de l’indemnité, majorée d’un montant de 43 120 € correspondant à la TVA y afférente facturée par la société CM.La SNC a porté cette taxe en déduction de la TVA collectée.L’administration a remis en cause cette déduction au motif que l’indemnité litigieuse ne pouvait être regardée comme entrant dans le champ d’application de la TVA.

Comme le rappelle l’administration fiscale, «pour être imposées à la TVA, les indemnités doivent correspondre à des sommes qui constituent la contrepartie d’une prestation de services individualisée rendue à celui qui la verse».

«A l’inverse, une indemnité qui a pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial, fut-il courant, n’a pas à être soumise à cet impôt dès lors qu’elle ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de services.»BOI-TVA-BASE-10-10-10-20121115 n°260 et s

Pour déterminer les règles de TVA applicables à une indemnité, il convient donc, dans chaque situation de fait, d’analyser les conditions de son versement.

Si la somme représente, pour la personne qui la verse, la contrepartie d’un service qui lui est rendu, il conviendra de conclure au caractère taxable de cette somme indépendamment du fait qu’elle résulte de l’application du contrat ou de la loi.

«A cet égard, pour la détermination du régime applicable, il est rappelé que l’administration n’est pas liée par la qualification juridique donnée à l’indemnité par les parties.

En outre, le fait que le versement de l’indemnité soit subordonné à la renonciation par le bénéficiaire à tout recours juridictionnel ne saurait être assimilé à un service rendu à la partie versante.

Enfin, le versement d’indemnités dites de résiliation, notamment dans le cadre de l’interruption prématurée d’un contrat de crédit-bail ne permet pas, à lui seul, de conclure au caractère taxable de cette somme.»(Bofip précité)

Au cas particulier le protocole de résiliation prévoyait :«Le bailleur s’engage à verser au preneur qui l’accepte, une indemnité transactionnelle pour la résiliation anticipée du bail, tous préjudices confondus de 220 000 € HT. TVA en sus au taux en vigueur au jour du règlement».

La Cour estime que cet accord a pour seul objet d’obtenir la libération des locaux afin de permettre au bailleur, sur son initiative, de disposer de la libre jouissance du local commercial pour toute la période qui était couverte par le contrat initial de location.

Elle en déduit que«la libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail doit, dès lors, être regardée comme un service rendu nettement individualisable, trouvant sa contrepartie dans la possibilité qui a ainsi été offerte à la SNC CCF de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses».

La Cour en a conclu que l’indemnité prévue par cet accord devait être regardé comme constituant la contrepartie directe et la rémunération d’un service nettement individualisante.

Partant l’indemnité doit être regardée comme rémunérant une prestation de services à titre onéreux, au sens de l’article 256, I du CGI, assujettie à la TVA.

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