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Pas de TVA sur marge lors de la revente d’un terrain à bâtir acquis comme terrain bâti

Article de la rédaction du 28 septembre 2020

Crédit photo : Olivier-Tuffé - stock.adobe.com

Le Gouvernement n’envisage pas de permettre l’application du régime de TVA sur marge lors de la revente d’un terrain à bâtir, acquis comme terrain bâti, même si l’acquéreur a manifesté son intention, préalablement à son acquisition, de le transformer en terrain à bâtir et que cette acquisition ne lui a pas ouvert un droit à déduction de la TVA.

Bercy vient mettre à jour sa base BOFIP-Impôt en tirant les conséquences de l’arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2020 qui a confirmé que le régime de la TVA sur marge (Art. 268 du CGI) était conditionné à une condition d’identité entre le bien vendu et le bien acquis suivant en cela la réponse ministérielle Vogel du 17 mai 2018.

Pour mémoire, et contre toute attente, la Haute juridiction administrative a le 27 mars 2020 rendu une décision qui a eu pour effet de doucher les espoirs de ceux qui attendaient une validation du courant jurisprudentiel contestant la doctrine fiscale qui subordonne le régime de la TVA sur marge à une identité entre le bien acquis et le bien vendu.

TVA sur marge et condition d’identité : le Conseil d’Etat valide la réponse Vogel

Rappelons que le Conseil d’Etat s’est principalement fondé sur l’article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA.

Pour autant cet arrêt a semé le trouble puisqu’il n’a pas expressément pris parti sur cette condition d’identité.

Bercy a tiré les conséquences de cet arrêt en mettant à jour sa base BOFIP-Impôt en l’intégrant au § 20 du BOFIP-Impôt BOI-TVA-IMM-10-20-10-20200513. On attendait que l’administration nous aiguille quant à cette notion d’identité…​elle se contente de citer le considérant de l’arrêt…​

Pour le député Thibaut Bazin,« cette restriction du recours au régime de TVA sur marge méconnaît la réalité des opérations d’aménagement ou de construction qui tendent, du fait des politiques publiques, à être développées dans des secteurs déjà urbanisés et ainsi sur des terrains déjà bâtis. Elle pénalise en outre l’ensemble du secteur de l’aménagement et de la construction, déjà fortement perturbé par la crise sanitaire que vit le pays. Cette interprétation pourrait avoir des effets conséquents comme la dégradation du bilan économique des opérations en cours de réalisation remettant en cause leur faisabilité, une inflation mécanique du marché foncier contrariant ainsi les politiques publiques en faveur du logement abordable et de la sobriété foncière et enfin la perte de recettes fiscales des collectivités territoriales, qui ne pourraient alors plus percevoir les droits de mutation sur les ventes de terrains, impactant proportionnellement leur capacité d’investissement future déjà fortement dégradée. »

Le parlementaire a demandé au Gouvernement s’il avait l’intention de permettre l’application du régime de TVA sur marge lors de la revente d’un terrain à bâtir, acquis comme terrain bâti, dès lors que son acquéreur a manifesté son intention, préalablement à son acquisition, de le transformer en terrain à bâtir et que cette acquisition ne lui a pas ouvert un droit à déduction de la TVA.

Le Gouvernement vient de répondre négativement

Se fondant sur l’article 392 de la directive n° 2006/112/UE relative au système commun de la TVA transposé dans notre droit national à l’article 268 du CGI, le Gouvernement précise que« la mise en œuvre de ce régime dérogatoire de taxation suppose que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à sa qualification juridique. En conséquence, la mesure qui conduirait notamment à appliquer le régime de la marge lorsqu’un opérateur acquiert un immeuble bâti, puis procède à sa destruction avant de la revendre en tant que terrain à bâtir, ne serait pas conforme au droit communautaire régissant la TVA. »

[…​]

« Par ailleurs, la condition d’identité juridique été confirmée par le Conseil d’État dans une décision rendue le 27 mars 2020 (n° 428234, Promialp). Il résulte résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) que la qualification juridique de terrain à bâtir, définie par les États membres, doit reposer sur un critère objectif et ne peut pas dépendre de l’intention de l’acquéreur. En France, depuis la réforme de la TVA immobilière intervenue en 2010, le 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI définit le terrain à bâtir comme tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. Ainsi, les intentions de l’acquéreur du terrain et l’emploi qui en est effectivement fait sont sans incidence sur cette qualification. »

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