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Réforme de la TVA immobilière : la notion d'assujetti se précise

TVA

Article de la rédaction du 6 juillet 2010

Dans un article publié le 28 juin dernier nous vous indiquions que l’administration venait de proposer à la consultation publique un projet d’instruction ayant pour notamment objet de présenter le régime général de la TVA applicable aux opérations locatives sociales.

Petit retour en arrière

Depuis le 11 mars dernier, la « TVA immobilière» est, , devenue une TVA de droit commun appliquée aux immeubles.

Cependant, seules les opérations immobilières réalisées dans le cadre d’une activité économique ont vocation à entrer dans le champ d’application de la TVA.

Autrement dit, seules les opérations réalisées par des assujettis agissant en tant que tel sont soumis à TVA, laquelle est désormais acquittée par la personne qui réalise l’opération imposable (soit, en cas de vente, le vendeur).

Sont non seulement visés, les professionnels de l’immobilier, mais également tous les autres assujettis, qui sans être des professionnels du secteur, peuvent être amenés a réaliser des opérations portant sur des immeubles.

Tout le problème consiste aujourd’hui à déterminer si le vendeur en question est ou non un assujetti.

Si certaines situations ne posent, à ce jour, pas de problème, d’autres en revanche suscitent aujourd’hui de vives discussions :

  • il en est ainsi de l’agriculteur qui revend un terrain qu’il a acquis par succession il y a de nombreuses années

  • ou du particulier qui réalise une opération de lotissement occasionnel sur un terrain reçu par donation. Certes, il est possible de se référer à la définition fonctionnelle de l’article 256 A du CGI, mais elle ne permet pas de clarifier l’ensemble des situations.

Dans le cadre de ce projet d’instruction relatif au régime de TVA applicable aux opérations immobilières réalisées dans le logement social (évoqué ci-avant), l’administration apporte de précieuses informations concernant cette notion d’assujetti.

L’administration précise en effet : «~il résulte de la jurisprudence communautaire qu’un assujetti n’agit pas en tant que tel lorsqu’il réalise la cession d’un élément de son patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial. Ce principe vaut pour la simple cession d’immeubles qui, de manière générale, ne constitue pas une opération économique au sens de la directive dès lors qu’elle résulte de la seule propriété et ne constitue pas l’exploitation de ces biens visant à produire des recettes ayant un caractère de permanence.~»

  • Autrement dit, dès lors que le bien est cédé dans le cadre de la simple gestion patrimoniale (immeuble ou TAB non affecté à une activité commercial), l’opération ne sera pas assujettie à la TVA. Ainsi l’agriculteur qui vend un immeuble d’habitation (non affecté à son exploitation) qu’il a reçu par succession ne devrait pas être imposable à la TVA au titre de cette mutation.

On peut regretter que l’administration ne se prononce pas sur les opérations de lotissement réalisées par de simples particuliers et sur l’incidence (ou non) du nombre de cessions opérées, sur la qualification d’assujetti.

_L’administration précise également : _« S’agissant des personnes morales de droit public visées à l’article 256 B, et notamment les collectivités territoriales, il convient de préciser qu’elles n’agissent pas en tant qu’autorité publique quand elles cèdent un terrain ou plus généralement un immeuble qui n’est pas (ou plus) affecté au domaine public, d’autant qu’elles entrent nécessairement en concurrence avec l’activité des opérateurs privés.

Sont ainsi normalement imposables les cessions de TAB réalisées par les collectivités qui les ont acquis en vue de leur aménagement et de la revente (par exemple dans le cadre d’une ancienne zone d’intervention foncière), ou même lorsque la cession s’inscrit dans le cadre d’une opération d’aménagement public sans qu’il y ait lieu de déterminer dans quelles circonstances le terrain est entré dans leur domaine.»

Même si ces précisions permettront, sans nul doute, d’éclaircir un certain nombre de situations, il conviendra d’attendre la publication de l’instruction qui devrait, selon nos sources, intervenir, non à la fin de l’année mais à la rentrée.

Source : Projet d’instruction soumis à consultation publique le 28 juin 2010

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