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Terrain à bâtir : portée de la division parcellaire préalable à l’acquisition initiale dans la taxation à la marge

Article de la rédaction du 7 avril 2022

Crédit photo : Francesco Scatena - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision en matière de TVA sur marge dans le cadre de la vente de terrains à bâtir acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti. Elle rappelle clairement, confortant ainsi la doctrine fiscale, que lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, la taxation sur la marge peut s’appliquer.

Il résulte des dispositions de l’article 257, 268 du CGI lues à la lumière de celles de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA que les règles de calcul dérogatoires de la TVA s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteurrevendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.

Rappel des faits :

La société BHC, qui exerce une activité de marchand de biens, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle le service l’a informée, par une proposition de rectification du 30 septembre 2015, de son intention de remettre en cause l’application du régime de la marge prévu par l’article 268 du CGI à une vingtaine d’opérations de cessions de terrains à bâtir réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014.

Le ministre de l’économie, des finances et de la relance a relevé appel du jugement du 17 octobre 2019 par lequel le TA de Bordeaux a déchargé la société BHC du complément de TVA qui lui a été réclamé au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.

Tip
La Cour vient de rejeter l’appel du Ministre

La société BHC fait valoir que les terrains vendus se trouvaient en zone constructible, préalablement à la signature des actes authentiques d’acquisition et avaient fait l’objet de déclarations préalables de division ainsi que de certificats d’urbanisme et de déclarations préalables.

La Cour précise que si les terrains vendus procèdent de divisions parcellaires,celles-ci ont été autorisées, de manière certaine et suffisamment détaillée, avant leur acquisition par cette société. En conséquence et contrairement à ce qu’affirme le ministre, les terrains vendus par l’intimée doivent être regardés comme ayant revêtu le caractère de terrains à bâtir lors de leur acquisition par cette dernière.

La Cour conteste ainsi la remise en cause l’application du régime de taxation sur la marge.

Important
La Cour fait une juste application de la doctrine issue des réponses ministérielles d’août et septembre 2016 en rappelant que, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial (permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte), la TVA sur marge peut s’appliquer lors de la revente.

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