L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

TVA : la circonstance que des parcelles ont été viabilisées n’a pas pour effet de leur donner un caractère bâti

Article de la rédaction du 2 février 2021

Crédit photo :ronstik - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une nouvealle décision relative à la difficile qualification des biens immobiliers au regard du régime de la TVA.

La SNC L, qui exerce une activité de gestion de deux campings et de vente de mobile-homes et d’habitations légères de loisirs, a procédé à la cession de lots déjà numérotés dans chacune de dix parcelles composant le camping « L » dans le but d’y poser des habitations légères de loisirs à titre de résidence secondaire.

A la suite d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014, l’administration a imposé les ventes de parcelles selon le régime de la marge prévu à l’article 268 du CGI en estimant que les parcelles vendues constituaient des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l’article 257-I-2-1° du CGI.

La SNC L a demandé au tribunal administratif de Caen de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de TVA mis à sa charge. Par un jugement du 13 mars 2019, le tribunal a rejeté sa demande.

La SNC a fait appel de la décision.

La SNC estime pour sa part que la vente portait sur des immeubles bâtis anciens. Elle fait valoir

  • qu’au regard des règles d’urbanisme, les parcelles ne sont pas terrains à bâtir ;

  • que le terrain de camping qu’elle a exploité n’a pas été transformé en parc résidentiel de loisirs ; aucune démarche en vue d’une construction neuve n’a été effectuée ;

  • que les parcelles cédées en lots ont fait l’objet d’aménagements de viabilisation ; ces aménagements permettent de conclure au caractère bâti des parcelles ;

  • que les cessions des parcelles incluent également une quote-part des bâtiments communs à la résidence et portent ainsi sur des terrains bâtis depuis plus de cinq ans

La Cour rappelle en premier lieu les éléments permettant de déterminer si une HLL constitue ou non un immeuble bâti :

Il résulte de l’instruction que les habitations légères de loisirs, qui doivent être posées sur les lots des parcelles vendus par la SNC L et qui consistent en des maisonnettes préfabriquées, si elles sont en principe démontables ou transportables au sens du code de l’urbanisme, constituent des constructions posées sur des murets faits de parpaings scellés au béton et fixés au sol par des fondations et n’ont pas vocation, dans une utilisation normale et courante, à être déplacées. Ces habitations sont, par suite, des constructions au sens du 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts.

Par ailleurs, pour rejeter l’appel et valider la qualification de TAB la Cour relève :

  • que le POS de la commune a autorisé, en zone constructible et classée en secteur UCl, à l’intérieur duquel sont situées les parcelles en litige, les aires naturelles de camping, les terrains de caravaning et de caravanage et les parcs résidentiels de loisirs.

  • que la circonstance que les parcelles cédées en lots ont fait l’objet d’aménagements de viabilisation, qui ont été utilisés lorsqu’elles servaient de terrains de camping ou de caravaning, n’a pas pour effet de leur donner un caractère bâti.

  • que si les parcelles sont situées en zone de protection par la loi dite littoral, en zone d’urbanisation diffuse et en zone de submersion marine selon le plan de prévention des risques littoraux, il est constant que ces parcelles ont été vendues en vue d’y implanter des HLL qui sont des constructions au sens de l’article 257-I-2-1° du CGI.

  • que si la SNC L soutient que les cessions des parcelles incluent également une quote-part des bâtiments communs à la résidence et portent ainsi sur des terrains bâtis depuis plus de cinq ans, compte tenu de la teneur des actes conclus entre les parties, au regard notamment de l’unique acte de cession du 6 octobre 2012 produit au dossier, qui comprend un prix global de vente, la société n’a pas vendu aux particuliers à titre principal des parcelles comportant une construction achevée depuis plus de cinq ans.

Partant la Cour estime que c’est à bon droit que l’administration a imposé le montant des ventes de parcelles par la SNC L selon le régime de la marge prévu à l’article 268 du CGI.

On peut s’interroger sur la qualification retenue (TAB) alors même que les parcelles "supportent" un HLL que la Cour assimile à un immeuble bâti.

En effet la doctrine BOFIP (BOI TVA-IMM-10-10-10-20 du 12 septembre 2012) définit la notion de livraison de terrain à bâtir en se référant à un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol ».

Source : Arrêt de la CAA de Nantes Cdu 28 janvier 2021, n° 19NT01800

a lire aussiTVATVA sur marge dans l'affaire Icade Promotion : l'avocat général a rendu ses conclusionsPlus-values immobilièresPlus-value et dépendances : quelle que soit sa formulation dans l'acte un terrain à bâtir...reste un terrain à bâtirPlus-values immobilièresDes parcelles vendues comme terrain à bâtir ne peuvent être regardées comme des dépendances immédiates et nécessairesTVATVA : l'inscription d'un immeuble en stock ou en immobilisation n'a pas d'incidences sur le régime de la taxation sur la margeTVATVA sur marge et marchand de biens : questions préjudicielles renvoyées à la CJUEImpôts FonciersLa date d'achèvement des travaux, au sens fiscal, s'entend de la date à laquelle la construction est habitable