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Vente à réméré : l'exercice de la faculté de rachat ne constitue une livraison de biens au sens de la TVA

Article de la rédaction du 11 octobre 2021

Crédit photo : franz massard - stock.adobe.com

Le Conseil d’Etat vient de rendre une décision précisant le régime fiscal au regard de la TVA de l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur initial

Rappel des faits :

La société V exerce une activité consistant en l’acquisition de biens immobiliers à usage d’habitation auprès de particuliers par contrat de vente avec faculté de rachat.

Dans ce cadre, la société propose aux personnes en situation de surendettement de lui céder leur bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur vénale, le contrat offrant au vendeur la possibilité de reprendre son bien dans un délai de dix-huit mois moyennant le versement, en sus du prix de vente initial, d’une somme représentant environ 13% de ce prix. Dans l’intervalle, le vendeur peut continuer d’occuper l’immeuble vendu en contrepartie d’une indemnité dont le montant est fixé au contrat.

Au cours de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014, la société V s’est acquittée, au titre de la restitution à leur propriétaire initial de neuf immeubles acquis par le biais de tels contrats, de la TVA, calculée sur la base de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

La société a sollicité de l’administration fiscale la restitution de ces sommes en se prévalant de l’exonération prévue à l’article 261-5-2° du CGI (ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans).

Suite au rejet de sa demande, la société V a sasi le TA de Nantes d’une demande en restitution.

Le tribunal n’ayant pas fait droit à sa demande, la société V a fait appel de la décision.

La CAA de Nantes a annulé ce jugement et prononcé la restitution demandée par un arrêt du 28 février 2019.

Le ministre de l’action et des comptes publics s’est pourvu en cassation.

Le Conseil d’Etat vient de censurer l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 28 février 2019.

Important
La haute juridiction rappelle qui si, dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat, la vente initiale constitue une livraison de biens au sens de l’article 256 du CGI, il n’en est pas de même de l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur initial qui doit s’analyser comme une condition résolutoire.

Il s’ensuit que la CAA de Nantes a commis une erreur de droit en jugeant que l’exercice de la faculté de rachat était constitutif d’une livraison de bien au sens de la TVA.

Réglant l’affaire au fonds, le Conseil d’Etat précise :

  • Dans la mesure où l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur initial ne peut être regardé comme une livraison de biens au sens de la TVA la société V ne pouvait se prévaloir de l’exonération de TVA au titre des immeubles anciens

  • Dans la mesure où le rachat des immeubles est défini par le contrat souscrit comme une simple faculté à la main du vendeur et qu’ainsi, un risque existe que cette faculté ne soit pas exercée, la société V ne pouvait se prévaloir de l’exonération de TVA prévue à l’article 261 C-1° du CGI en faveur des prestations d’octroi de crédit.

  • la somme correspondant à la différence entre le prix de rachat et le prix de vente doit être regardée comme rémunérant une prestation de services assujettie à TVA en application de l’article 256 du CGI