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Crédit-bail immobilier et 257 bis : un député demande des précisions complémentaires

Article de la rédaction du 11 avril 2018

Dans le cadre d’une question posée au Gouvernement, le député LREM des Pyrénées Orientales M. Romain Grau a attiré l’attention du ministre de l’économie et des finances sur les conditions d’application, en matière immobilière, de la dispense de TVA prévue par les dispositions de l’article 257 bis du CGI.

L’article 257 bis du CGI est ainsi libellé : « Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A ».

Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :

  • un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,

  • une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens. Initialement, la dispense de TVA (qui peut être soit la dispense de la TVA sur le prix de vente, soit la dispense pour le vendeur d’avoir à procéder à la régularisation par vingtièmes de la TVA initialement déduite) a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation.

A l’origine, le législateur visait donc le transfert d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale.

Mais la doctrine fiscalea étendu l’application de la dispense aux cessions d’immeubles réalisées par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA lorsque l’immeuble loué était cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui-même l’option prévue à l’article 260 2°du CGI (Rescrit fiscal n°2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006).

Ainsi, la cession d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’a affecté à la réalisation d’une activité de location immobilière, avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens puisque dans cette hypothèse, la transmission en cause s’inscrit dans une logique de transmission d’entreprise.

Le Conseil d’État a jugé dans deux arrêts du 23 novembre 2015 que les dispositions de l’article 257 bis du CGI sont applicables à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux.

L’administration a dans le cadre d’une mise à jour de la base BOFIP-Impôt en date du 3 janvier 2018 tiré les conséquences de ces deux arrêts relatifs à la mise en oeuvre de l’article 257 bis en présence d’un crédit-bail. Elle a à cette occasion intégré deux rescrits du 3 janvier 2018 : RES N° 2018/01 (TCA) et RES N° 2018/02 (TCA).

Concernant les opérations de transmissions effectuées dans le cadre d’un contrat de crédit-bail :

En application de la jurisprudence du Conseil d’État, les dispositions de l’article 257 bis du CGI bénéficient à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux (CE, arrêts du 23 novembre 2015, n° 375054 et n° 375055).

Dans la continuité de cette jurisprudence :

RES N° 2018/01 (TCA) du 03 janvier 2018 :

Modalités d’application des dispositions de l’article 257 bis du CGI à une levée d’option d’achat dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier.

Question : L’acquisition d’un immeuble par un crédit preneur ayant levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur peut-elle bénéficier de la dispense visée à l’article 257 bis du CGI ?

Réponse : Le dispositif de l’article 257 bis du CGI couvre la situation dans laquelle un immeuble, loué dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée, entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA.

RES N° 2018/02 (TCA) du 03 janvier 2018 :

modalités d’application des dispositions de l’article 257 bis du CGI à une cession d’immeuble, opérée par l’intermédiaire de la levée d’option exercée par le crédit preneur, entre crédit-bailleurs.

Question : La dispense visée à l’article 257 bis du CGI peut-elle bénéficier au transfert d’un immeuble loué en TVA opéré pour un changement de crédit-bailleurs, par l’intermédiaire de la levée d’option exercée par le crédit preneur ?

Réponse : Compte tenu de la nature du crédit-bail, les transferts de l’immeuble opérés pour le changement de crédit-bailleurs, au profit du crédit-preneur, puis d’un groupement de crédit-bailleurs doivent être regardés comme la transmission d’une universalité de biens, bénéficiant d’une dispense de taxation et de régularisation au sens de l’article 257 bis du CGI.

Le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence.

Le député Romain Grau souligne quecette mise à jour a cependant soulevé des difficultés d’interprétation et des blocages dans les opérations. Dans Ce contexte, il lui demande de bien vouloir apporter les précisions suivantes.S’agissant des opérations de crédit-bail immobilier

  • la dispense de TVA est-elle applicable lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA, est cédé au crédit-preneur lors de sa levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à la TVA, entend revendre l’immeuble le jour même de la levée d’option auprès d’un nouvel acquéreur qui poursuit l’activité de location des locaux en TVA ?

  • La réponse est-elle identique lorsque la revente s’effectue auprès d’un assujetti ayant une activité d’achat-revente ?

  • En cas de réponse positive à l’une de ces questions, il lui demande si la prise d’un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ou de construire (1594-0 G, A-I du CGI) par le crédit-preneur est un obstacle au bénéfice de la dispense.

Affaire à suivre…​

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