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Vente d'un immeuble ancien et 257 bis : la qualité de redevable du cessionnaire est impérative

Article de la rédaction du 29 juin 2021

Crédit photo : bluedesign - stock.adobe.com

La Cour d’appel de Colmar vient de rappeler que la mise en oeuvre de l’article 257 bis dans le cadre d’une vente immobilière implique de bien qualifier de bien qualifier les biens vendus de te vérifier la qualité d’assujettis des parties à l’acte.

L’article 257 bis du CGI dispense de TVA les livraisons et les prestations de services lorsqu’elles sont réalisées entre redevables de la taxe à l’occasion de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens dès lors que le bénéficiaire continue la personne du cédant. Le respect de ces conditions s’apprécie au jour de la transmission.

Rappel des faits :

Le 17 octobre 2007, la SCI T, a acquis du cabinet F-G H les volumes n° 4, 6 et 7 d’un ensemble immobilier à usage commercial et tertiaire dénommé EPV pour un prix de 1 179 000 €HT, soit 1 410 084 €TTC. La SCI T a procédé à la déduction du montant versé au titre de la TVA.

Par acte authentique du 11 janvier 2013, la SCI T a vendu à la SCI F les volumes n° 29 et 30 dudit ensemble immobilier EPV au prix de 449 600 €, les locaux étant loués à la SARL E. Par acte du même jour, elle a vendu à M. X, gérant de la SCI F, les volumes n° 27 et 28 de cet Espace au prix de 515 200 €, le local étant loué à la SCI F pour un usage commercial. Les volumes ainsi cédés étaient issus de la division des volumes acquis en 2007.

Ces deux actes mentionnaient que la vente n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA.

Invoquant un manquement du notaire à son devoir de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur le fait que les ventes auraient pu être soumises à la TVA, la SCI T a mis en demeure Me Y, par courriers des 6 octobre 2013 et 7 septembre 2015, de l’indemniser du préjudice subi par suite de l’obligation qui lui a été faite de rembourser à l’administration fiscale la somme de 102 065,10 € correspondant à la TVA initialement déduite.

La société MMA, assureur de Me Y, a invité la SCI T à solliciter un dégrèvement d’imposition, ce que cette dernière a fait le 16 décembre 2016 sans succès, sa réclamation ayant été rejetée le 10 avril 2017.

La SCI Tower a alors assigné Mme Y, désormais retraitée, et son assureur, la société MMA IARD devant le TGI de Strasbourg aux fins d’obtenir indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal a condamné in solidum Me Y et la société MMA IARD à payer à la SCI T la somme de 83 457 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation, ainsi qu’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme D E Y et la société MMA IARD ont interjetés appel de ce jugement.

Les juges du fond ont estimé que dans la mesure où les ventes du 11 janvier 2013 portaient sur des biens immobiliers achevés depuis plus de cinq ans elles étaient exonérées de TVA en vertu des dispositions des articles 261-5-2° et 260-5° bis du CGI qui précédent. Ils ont souligné que dans la mesure où les actes ne mentionnaient ni la qualité de redevable de la TVA des cessionnaires, ni la dispense de taxation prévue par l’article 257 bis du CGI dont les conditions n’étaient pas réunies, les actes étaient soumis au tarif de droit commun en matière de vente immobilières, ce qui entraînait pour le vendeur une régularisation de la TVA déduite en 2007.

Pour les juges le Notaire avait engagée sa responsabilité pour ne pas avoir informé le vendeur sur les conséquences financières et le risque de régularisation de TVA découlant du choix de soumettre les ventes au régime des droits d’enregistrement, alors qu’il existait une possibilité pour les cessionnaires d’opter pour le régime de la TVA.

La Cour souligne que les deux actes reçus par Me Y le 11 janvier 2013 mentionnent que le vendeur et l’acquéreur déclarent ne pas être assujettis à la TVA au sens de l’article 256 A du CGI et que la vente sera soumise au tarif de droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594 D du CGI, de sorte que la SCI T est, par voie de conséquence tenue de procéder à la régularisation de la TVA déduite en 2007.

Pour contester toute faute de sa part, Me Y a fait valoir que les dispositions de l’article 257 bis s’appliquaient de plein droit sans nécessité d’option et partant que la SCI T était dispensée de toute régularisation de la TVA déduite.

La Cour a contesté cette annalyse rappelant que l’administration fiscale avait rejeté la réclamation de la SCI T en considérant que "les cessions en cause ne bénéficiaient pas de cette dispense de taxation à la TVA aux motifs que les actes ne comportent pas la qualité de redevable des cessionnaires et ne visent pas non plus la dispense de taxation prévue à l’article 257 bis".

Pour la Cour, cette dispense de TVA suppose que les parties à l’acte soient toutes deux redevables de la TVA, et notamment les cessionnaires.

Or, selon la Cour, l’acte ne mentionne pas la qualité d’assujetti des parts voire indique le contraire.

Il appartient ainsi à Me Y de démontrer qu’elle a satisfait à son devoir d’information et de conseil en attirant l’attention de la SCI Tower, fût-elle un professionnel de l’immobilier, sur les conséquences fiscales liées au fait que les actes de vente n’étaient pas soumis à la TVA mais au régime général des droits d’enregistrement, l’information donnée devant être complète et circonstanciée. Le fait que les compromis de vente sous seings privés antérieurement conclus entre les parties ne prévoient pas la soumission des actes à cette taxe ne dispense pas le notaire chargé d’authentifier l’accord des parties de ce devoir.

À cet égard, s’il ressort de deux courriers électroniques datés des 14 mai et 23 août 2012 que la question de l’assujettissement de la vente à la TVA a été évoquée avec M. Z A, notaire stagiaire en l’étude de Me Y, ce que confirme M. B C expert comptable, pour autant il n’est pas démontré que les conséquences fiscales de l’absence de soumission des ventes à la TVA aient été clairement exposées au vendeur.

Pour la Cour c’est à bon droit que le tribunal a retenu que Me Y avait manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant de fournir à la SCI Tower une information complète et circonstanciée sur les conséquences fiscales des ventes.

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