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SCI : réserve de jouissance de l'immeuble social à l'épreuve de l'abus de droit fiscal

Article de la rédaction du 27 juillet 2021

Crédit photo : Gaelfphoto - stock.adobe.com

L’administration fiscale vient de rendre publique de nouveaux avis rendus par le comité de l’abus de droit fiscal commentés par l’administration dans le cadre de sa séance du 11 juin 2021 (CADF/AC n° 5/2021).

Pour mémoire, il ressort de la pratique que l’administration a tendance à rejeter, pour abus de droit, les montages permettant aux associés prépondérants de SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pu déduire en l’absence de loyers, du fait des dispositions de l’article 15-II du CGI.

Il ressort, en effet, de cet article que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location). Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.

Affaire n° 2021-14 concernant Mme Y

La société civile immobilière (SCI) J a été créée le 25 octobre 2013 par M. X et Mme Y qui en détiennent la totalité du capital selon la répartition suivante :

  • M. X, l’usufruit des parts n° 1 à 60 et la nue-propriété des parts n° 61 à 100 ;

  • Mme Y, la nue-propriété des parts n° 1 à 60 et l’usufruit des parts n° 61 à 100.

La SCI J, qui a pour activité la location de terrains et autres biens immobiliers a acquis le 20 décembre 2013 une maison d’habitation en Corrèze au prix de 208 000 euros et les meubles la garnissant pour 7 000 euros, soit une somme globale de 215 000 euros.

La totalité de cette acquisition, majorée des frais et honoraires de négociation d’un montant de 27 000 euros a été financée au moyen d’un emprunt bancaire de 242 000 euros.

Le même jour, la SCI J a donné ce bien à bail d’habitation à M. X et Mme Y moyennant un loyer mensuel de 500 euros, porté à 1 000 euros à l’issue des travaux de rénovation. Un avenant, signé le 18 juin 2015, a ramené le loyer mensuel à 800 euros.

Les résultats de la SCI J sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au nom de ses associés.

Entre 2014 et 2017, la SCI J a été constamment déficitaire eu égard au niveau des intérêts d’emprunt et des frais de travaux de rénovation engagés qui ont dépassé les recettes tirées des loyers perçus.

Par une proposition de rectifications en date du 12 novembre 2019 adressée à Mme Y, l’administration a considéré, sur le fondement de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, que le bail signé entre la SCI J, d’une part, et Mme Y et M. X, d’autre part, visait exclusivement à faire échec aux dispositions de l’article 15-II du code général des impôts selon lequel les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt au titre des revenus fonciers et les charges afférentes à ces biens ne sont pas déductibles. Elle a ainsi remis en cause les déficits fonciers déclarés au titre des années 2016 et 2017 par Mme Y correspondant à sa quote-part dans les résultats de la SCI J.

Le Comité rappelle qu’il ressort des travaux préparatoires de l’article 11 de la loi n° 64-1279 du 23 décembre 1964 de finances pour 1965 d’où sont issues les dispositions du II de l’article 15 du code général des impôts que l’objectif poursuivi par le législateur était, d’une part, de simplifier le régime fiscal des propriétaires occupants compte tenu des difficultés qui s’attachent à l’évaluation des loyers implicites qu’ils se versent à eux-mêmes et, d’autre part, de faire obstacle à la déduction du revenu imposable de déficits fonciers susceptibles, dans cette hypothèse, de résulter de la surévaluation des charges et de la sous-évaluation des revenus.

  • *Il note$ que M. X et Mme Y, qui détiennent la totalité du capital de la SCI J, ont signé le jour même de l’acquisition du bien par la SCI, un bail exclusivement à usage d’habitation, excluant ainsi tout exercice d’une activité professionnelle dans les locaux concernés, de sorte que l’argument selonlequel le bien aurait été acquis pour y relocaliser l’activité professionnelle de M. X manque en fait.

  • Il observe encore que le montant du loyer a non seulement été fixé par la SCI à un niveau qui, eu égard aux charges déduites, notamment du fait des travaux engagés, rendait structurellement déficitaire son résultat, mais encore que ledit loyer a été révisé à la baisse en 2015 par rapport aux prévisions initiales du bail, aggravant ainsi le déficit constaté.

Le Comité estime en conséquence que la SCI J ne s’est pas comportée avec Mme Y et M. X comme avec des tiers et que les intéressés avaient ainsi disposé du bien comme s’ils en étaient les propriétaires occupants et s’étaient de la sorte placés dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers que le législateur a entendu combattre.

Le Comité en déduit que cette application littérale allant à l’encontre des objectifs poursuivis par les auteurs des dispositions du II de l’article 15 du code général des impôts, l’administration était en droit de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal pour écarter la prise en compte des déficits fonciers dans le calcul du revenu imposable de Mme Y.

Dans le même sens:

  • Affaire n° 2021-13 concernant M. X

  • Affaire n° 2021-12 concernant la SCI J

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