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ISF : le cumul des décotes pour une évaluation optimale du patrimoine

Impôt sur la fortune
A propos de l'auteur Depuis près de 50 ans, Cornet Vincent Ségurel accompagne les entreprises, les dirigeants, les collectivités et les associations dans leurs transformations, leurs projets et leurs contentieux. Créé à Nantes en 1972, Cornet Vincent Ségurel est devenu l'un des premiers cabinets d'avocats indépendants français. Ses 180 avocats sont implantés dans 6 des métropoles les plus dynamiques du Territoire : Nantes, Paris, Lille, Lyon, Rennes et Bordeaux. Ils interviennent dans tous les domaines du droit des affaires pour une clientèle issue des secteurs d'activité les plus variés. A l'international, le cabinet est acteur de 3 réseaux couvrant près de 80 pays à travers le monde.

Article de Maitres Alfred Lortat-Jacob et Gauthier Moulins du cabinet Cornet Vincent Segurel

L’Impôt sur la Fortune (ISF) est dû par les personnes physiques dont le patrimoine net imposable apprécié au niveau du foyer fiscal excède le seuil de 1 300 000 €. Pour rappel, si le patrimoine net imposable est compris entre 1 300 000 € et 2 570 000 €, il convient d’indiquer le montant total lors de la déclaration d’impôt sur le revenu. S’il est supérieur à 2 570 000 €, il convient de souscrire une déclaration spécifique.

La majeure partie du travail de préparation préalablement à la déclaration consiste en l’évaluation du patrimoine.

A ce titre, les biens doivent être appréciés à leur vénale (ou valeur de marché) à la date du fait générateur de l’impôt, c’est-à-dire au 1er janvier de l’année d’imposition.

Pour un bien immobilier, il est toujours délicat de connaître sa valeur vénale lorsque le bien n’a pas fait l’objet d’une transaction récemment. Il convient donc déterminer sa valeur par voie d’estimation.

A noter qu’en fonction de certaines caractéristiques, l’administration fiscale admet, en pratique, d’appliquer une décote sur le bien immobilier dont voici les principales caractéristiques :

  • un abattement de 30% sur la valeur vénale de l’immeuble est effectué lorsque celui-ci est occupé, au 1er janvier de l’année d’imposition, à titre de résidence principale par son propriétaire ;

  • un abattement de 20% sur la valeur vénale du bien immobilier est opéré lorsque ce bien est donné en location. En effet, la valeur vénale d’un bien suppose qu’il est libre à la vente. Son occupation par un locataire affecte cette valeur vénale ;

  • un abattement de 20% sur la valeur vénale de l’immeuble lorsque le contribuable le détient en indivision ;

  • un abattement de 10% à 20% sur la valeur vénale des parts de Société Civile Immobilière (SCI). En effet, les restrictions imposées par les statuts (clauses d’agrément des nouveaux associés, droit de préemption des associés sur les cessions de parts par d’autres associés, composition du capital, …​) justifient en pratique cette décote. L’énumération de ces décotes conduit à une interrogation longtemps restée en suspens, à savoir s’il est possible de cumuler deux décotes ou plus.

Récemment, la Cour de Cassation a, par un arrêt du 16 février 2016, répondu positivement en admettant l’application sur un même immeuble d’une double décote successive pour occupation et pour indivision.

Le contentieux portait sur l’évaluation de droits indivis d’une propriété exceptionnelle à Nice. L’administration fiscale avait accepté d’appliquer un abattement de 20% pour tenir compte de l’état de location de la maison, cependant, elle refusait d’appliquer l’abattement de 20% pour l’état d’indivision du bien.

Or, la Cour de cassation a énoncé que ces deux inconvénients étaient distincts l’un de l’autre et, a donc admis la double décote successive, pour occupation et pour indivision.

Il convient de souligner que les magistrats ont précisé que cette double décote ne constituait pas un abattement de 40% mais bien deux abattements successifs de 20%.

Cette précision est d’importance dans la mesure où l’abattement effectif est de 36% (20% + [20% de 80]) et non de 40%.

Il est également utile de retenir que les contribuables qui appliquaient un seul des deux abattements mais dont la situation patrimoniale permettrait de se prévaloir de l’arrêt de la Cour de cassation, peuvent déposer une réclamation afin d’obtenir l’application de la deuxième décote. Pour l’ISF 2014, le délai de réclamation expirera le 31 décembre prochain.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation du 16 février 2016

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