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Déduction des charges afférentes à un logement vacant : il faut justifier de diligences accomplies pour louer ce bien

Article de la rédaction du 11 juin 2019

La Cour Administrative d’Appel de Marseille a récemment rappelé qu’il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement.

Rappel des faits :

A la suite du contrôle sur pièces dont a fait l’objet Mme B, l’administration fiscale a, par proposition de rectification du 2 avril 2013 notifiée selon la procédure contradictoire, a remis en cause le montant des déficits fonciers au titre des années 2010 et 2011.

Mme B a demandé au TA de Marseille la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 et 2011.

Par un jugement du 17 mars 2017, le TA de Marseille a jugé qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur les conclusions de la demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2011 et des pénalités correspondantes, résultant de la remise en cause du caractère déductible des charges d’honoraires d’avocat et de taxe foncière déclarées par la requérante et a rejeté le surplus de la demande de Mme B.

Mme B a fait appel de la décision.

Il ressort de l’article 15-II du CGI que« Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location).

Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.

Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.

Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.»BOI-RFPI-BASE-20-30-30-20130730

La CAA de Marseille vient de rappeler que _« les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. Il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement. Il appartient dès lors au propriétaire d’apporter la preuve qu’il a offert à la location pendant la ou les années en cause le logement resté vacant au titre duquel il demande la déduction de charges foncières, et qu’il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer.»

Dans l’affaire qui lui était soumise, la CAA a considéré que les requérants n’apportait pas cette preuve.

Mme B a déduit de son revenu foncier, au titre des années en cause, les frais et charges afférents à un local compris dans un immeuble. Dans cet immeuble, deux appartements sont loués depuis 2008, un autre étant occupé par la requérante et un troisième, qui constitue l’appartement en litige, demeurant.vacant

L’administration fiscale a remis en cause les charges à retenir en matière de revenus fonciers pour les années 2010 et 2011 et annulé le déficit foncier déclaré par l’intéressée au titre des années en litige, soit 18 775 euros pour 2010 et 5907 euros pour 2011 au motif que l’immeuble en caus n’était pas productif d’un revenu imposable du 11 août 2007 au 31 décembre 2011.

Si la requérante fait valoir que l’appartement en cause a été laissé dans un état ne permettant pas la relocation à la suite du départ du précédent locataire en 2007 et qu’elle a été dans l’obligation de réaliser des travaux afin de trouver un nouveau preneur, elle ne l’établit par aucune justification probante et n’explique pas en tout état de cause l’absence de location entre le 11 août 2007 au 31 décembre 2011, après la réalisation des travaux dont la durée n’est pas précisée, alors qu’elle ne peut être regardée, au vu du courrier en date du 13 mars 2010 de la Société Logifacil faisant état des difficultés de mise en location de l’appartement vacant et de l’inadéquation entre le loyer réclamé et la qualité du bien, comme ayant accompli les diligences nécessaires à la conclusion d’une telle location.

La production par la requérante de deux attestations de particuliers, rédigées dans le cadre de l’instance juridictionnelle, l’une en date du 31 mars 2014 et l’autre non datée et sans justification de son auteur, faisant état de diligences de mise en location entre 2007 et 2011 sont pas de nature à établir que Mme B… a pris les dispositions adaptées en ce sens. Dans ces conditions, Mme B… doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance de l’immeuble en cause pendant la période en litige. L’administration fiscale était, dès lors, fondée à remettre en cause le caractère déductible des charges déduites par l’intéressée à raison de cet appartement.

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