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L’intérêt fiscal de l’usufruit amoindri

Impôt sur le revenu
A propos de l'auteur Wragge Lawrence Graham & Co est un cabinet d’avocats d’affaires international délivrant une gamme complète de services à des clients du monde entier. 770 avocats et plus de 1.300 personnes concourent à cette offre de services. Créé en avril 2010, le bureau de Paris réunit 14 associés et 30 collaborateurs au sein d’une équipe unique dédiée, délivrant une offre sur mesure dans les domaines d’expertise suivants : Corporate, Fusions & acquisitions, Capital-investissement, Immobilier, Droit Public et PPP, Droit social, Fiscalité, Propriété intellectuelle, Financement, Investissements, Règlementation et services financiers, Contentieux, Droit de l’environnement, Gestion privée.

Article de Pierre Appremont, Associé chez Wragge & Co du 10 novembre 2012

Le Fisc souhaite limiter la pratique des propriétaires d’actifs immobiliers ou mobiliers qui procèdent à la cession de l’usufruit, sur une certaine durée, à une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Opération ayant pour effet de convertir un flux de revenus futurs (soumis à la fiscalité y afférente) en une plus-value soumise à une fiscalité espérée plus avantageuse.

Ce différentiel de régimes fiscaux concerne tout particulièrement les biens immobiliers puisque les revenus locatifs sont imposés à plus de 60 % alors que les cessions bénéficient d’une imposition d’environ 35 % avec un dispositif d’abattement, calculé en fonction de la durée de détention.

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Le nouveau dispositif prévu (applicable dès à présent, article 9 du PLFR) vise à soumettre au régime fiscal applicable aux revenus sous-jacents de l’usufruit cédé, la plus-value de cession d’usufruit ou sa valeur vénale (pour couvrir les hypothèses de cessions à des prix minorés). Evidemment, ce dispositif fait disparaitre l’intérêt fiscal de telles opérations, principalement dans le domaine de l’immobilier.

Rappelons en effet, que les plus-values sur valeurs mobilières sont maintenant taxées à un taux supérieur aux dividendes.[1]. Le mécanisme proposé par l’Administration fiscale devrait donc conduire à une réduction du taux d’imposition de la plus-value de cession d’usufruit d’actions.

Mais est-ce bien le but recherché par l’Administration fiscale ?

Concernant l’immobilier, on peut tout de même regretter deux points :

  • tout d’abord, ce dispositif ne vise pas que les opérations d’optimisation fiscale par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier transfére l’usufruit à une société qu’il contrôle et conserve donc en réalité le produit économique lié à cet usufruit…​ En effet, il vise toutes les cessions ! Y compris la cession d’usufruit à un tiers. Et dans ce dernier cas, l’opération, loin de se limiter à ses effets fiscaux, conduit au transfert de toute la gestion locative du bien immobilier et au risque lié. C’est donc la massue pour écraser une mouche !

  • ensuite, en matière d’immobilier d’habitation, la fiscalité applicable à un particulier propriétaire d’actifs immobiliers dépasse en règle générale 100 % du revenu…​Il est en effet communément admis que les actifs immobiliers ont une rentabilité nette de l’ordre de 3 à 4 %, alors que la fiscalité globale sur le revenu locatif s’élève à 62 % et l’ISF(2) jusqu’à 1,5 % de la valeur de l’actif (soit presque 50 % de la rentabilité).

C’est donc bien 100 % - voire plus - du revenu qui partent dans les caisses de l’Etat. C’est cette situation, plus qu’une recherche d’optimisation fiscale qui conduit les propriétaires privés à renoncer aux revenus pour éviter la fiscalité qui y est liée et l’ISF

Mettre en place un dispositif visant à s’assurer que les propriétaires d’actifs immobiliers seront soumis à une fiscalité entrainant un revenu net d’impôt négatif, en y ajoutant un durcissement de la taxe sur les locaux vacants (pour ne pas tenter le propriétaire de laisser l’immeuble vide)…​tout en essayant de mettre en place un dispositif incitatif qui pousse, au prix d’un avantage fiscal relativement conséquent, les investisseurs à investir dans l’immobilier (le Duflot) est proche de la schizophrénie.

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En d’autres termes, si le mécanisme imaginé par Bercy portera sans doute ses fruits, il n’est pas certain qu’il permette à la rue de Grenelle d’encourager l’investissement locatif privé, dont on aurait pu penser, en ces temps de crise, qu’il était un des piliers de la politique de logement.

Une autre option aurait pu être, au contraire, de favoriser le transfert d’usufruit d’immeuble d’habitation à des professionnels de la gestion locative. Cela aurait le mérite d’en professionnaliser la gestion et de mutualiser le risque lié aux impayés, tout en maintenant la plus grosse part de son financement sur des fonds privés. Par ailleurs, les particuliers pourront conserver un patrimoine immobilier pour leur épargne longue sans les surcoûts de la gestion. Bref, de nombreux objectifs pourraient être atteints en favorisant au contraire le transfert d’usufruit (mode de financement déjà utilisé dans le logement social).

Enfin, le dispositif prévu par l’Administration ne devrait pas remettre en cause les opérations fondées sur un démembrement mis en place dès l’acquisition du bien, l’investisseur n’acquérant que la nue- propriété.


1. 62 % avec abattements éventuels sous de nombreuses conditions vs 44 % pour les dividendes en raison d’un abattement de 40 % automatique.
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