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Réduction d’impôt « Pinel » : l’encadrement des frais et commissions perçus par les intermédiaires est-il constitutionnel ?

Article de la rédaction du 27 juillet 2020

Crédit photo : stock.adobe.com

Le Conseil d’Etat vient de renvoyer au Conseil Constitutionnel la question de la conformité à la Constitution de l’article 199 novovicies X bis du CGI relatif à l’encadrement des frais et commissions perçus par les intermédiaires dans le cadre d’un investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel »

Pour mémoire, l’article 68 de la LF pour 2018 a plafonné le montant des frais et commissions directs et indirects imputés, au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, par les intermédiaires de l’immobilier.

Ce dispositif tend à éviter que l’avantage fiscal soit diminué du fait de frais d’intermédiation trop importants.

Codifié à l’article 199 novovicies Xbis, ce montant ne peut « excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ».

Dans le soucis de faciliter la mise en œuvre de ce dispositif de limitation, l’article 189 de la LF pour 2019 a précisé :

  • que les frais de vente sont bien pris en compte lorsqu’ils sont internalisés par le promoteur, alors même qu’il ne recourt pas à un intermédiaire externe.

  • que les frais et commissions sont ceux versés par le promoteur ou le vendeur, ainsi - que les coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur.

  • que le plafonnement s’applique uniquement aux acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement pour lesquels l’acquéreur demande le bénéfice de la réduction d’impôt.

  • qu’une estimation du montant de ces frais et commissions doit être communiquée à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation du logement, ainsi que dans l’acte authentique, de manière à permettre la vérification effective du respect du plafond relatif aux frais et commissions par rapport au prix du vente.

  • que la sanction, en cas de dépassement du plafond, pèse sur le vendeur, cosignataire de l’acte authentique.

Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 d’application du X bis de l’article 199 novovicies du CGI a fixé ce plafond à 10 % du prix de revient (prix d’acquisition du logement augmenté du prix des travaux) du logement en question. Son entrée en vigueur était prévue à compter du 1er avril 2020.

La Fédération nationale de l’immobilier et l’Association française de l’immobilier locatif ont demandé la transmission au Conseil constitutionnel de la question de conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution des dispositions du X bis de l’article 199 novovicies du CGI.

« Le moyen tiré de ce qu’elles portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment le principe constitutionnel d’égalité devant la loi en ce qu’elles ne soumettent pas à la règle du plafonnement du montant des frais et commissions le coût des prestations commerciales accomplies sans que le vendeur ait recours à un intermédiaire extérieur, et la liberté d’entreprendre en ce qu’elles conduisent à entraver de manière disproportionnée la libre fixation des tarifs des professionnels, soulève une question présentant un caractère sérieux. Il y a lieu, dès lors, de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée. »

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