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Application de l'abattement de 25% dans le calcul des plus-values immobilières

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 12 août 2015

Crédit photo : hobbitfoot - stock.adobe.com

L’article 27 de la loi de finances pour 2014 a instauré un abattement exceptionnel de 25 % pour les seules plus-values réalisées au titre des cessions d’immeubles bâtis, pour une durée d’un an, du 1er septembre 2013 au 31 août 2014.

Il concerne à la fois l’imposition sur le revenu, les prélèvements sociaux associés et la surtaxe des plus-values immobilières de plus de 50 000 €.

Ce dispositif, est issu d’une mise à jour de la base BOFIP en date des 9 et 10 août BOI-RFPI-PVI-20-20-20140109, n°270, légalisée par la LF pour 2014 (Art.27).

Le législateur est même allé plus loin puisqu’il a prolongé, sous conditions, la mise en oeuvre de cet abattement de 25%

  • d’une part aux plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des biens immobiliers situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l’article 232 du CGI, intervenant entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 et,

Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants« où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé de loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».

La liste est annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

  • d’autre part aux plus-values réalisées au titre des mêmes cessions intervenant entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 à la condition qu’une promesse de vente ait acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014. Dans ces deux situations le cessionnaire doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de « la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols », dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

La loi ALUR (Art. 157 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) ayant supprimé la référence au COS dans les documents d’urbanisme, le législateur (Art. 7 de la LFR pour 2014) a remplacé, à l’article 27 précité, les mots : « celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols applicable » par les mots : « la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols »

Partant, l’abattement de 25% peut, sous les conditions ci-avant rappelées, s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2016.

L’abattement exceptionnel de 25 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières.

Il s’applique donc après notamment prise en compte :

  • de l’abattement pour durée de détention ;

  • de la compensation des plus et moins-values. Cet abattement est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

Il s’applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.

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