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Compensation entre plus-value et moins-value en cas d'acquisition par fraction successive

Article de la rédaction du 6 décembre 2002

L’administration se rallie à la décision du Conseil d’Etat en date du 30 juin 2000, n° 202965 (Breton), qui considère que la plus-value qui résulte de la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives constitue une plus-value unique. Celle-ci est calculée en faisant la somme algébrique des différences constatées, quel qu’en soit le sens, entre le prix de chacune des acquisitions successives et la part correspondante du prix de vente de l’immeuble.

L’article 150 N bis du CGI pose le principe que les moins-values réalisées sur les biens ou droits désignés aux articles 150 A à 150 A ter du même code ne sont pas déductibles des revenus imposables du contribuable. Dès lors, si la cession ou l’expropriation d’un immeuble fait apparaître une moins-value, cette dernière ne peut s’imputer ni sur une plus-value de même nature, ni sur les autres revenus du contribuable (DB 8 M 23, n° 2). Une exception au principe de non-imputation est toutefois prévue au profit des rapatriés d’outre-mer par l’article 150 P du CGI.

En outre, la doctrine administrative admet, en cas de vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives, la compensation entre les plus-values et moins-values déterminées de manière distincte pour chacune des fractions acquises à des dates ou suivant des modalités différentes.

Il ressort de cette doctrine que les moins-values ne peuvent être imputées que sur les plus-values de même nature (DB 8 M 23, n° 4). Aucune compensation ne peut être opérée entre, d’une part, une moins-value à court terme et une plus-value à long terme et, d’autre part, une moins-value à long terme et une plus-value à court terme. Une compensation entre plus-values et moins-values de nature différente est toutefois admise en cas de vente d’un immeuble acquis à titre gratuit par fractions successives dès lors que celles-ci se rapportent à la même unité d’habitation.

L’administration se rallie à la décision du Conseil d’Etat en date du 30 juin 2000, n° 202965 (Breton), qui considère que les dispositions de l’article 150 N bis du CGI ne s’opposent pas à ce que la plus-value unique résultant de la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives soit calculée en faisant la somme algébrique de chacune des différences constatées, quel qu’en soit le sens, entre le prix, révisé lorsqu’il y a lieu par application du coefficient d’érosion monétaire prévu à l’article 150 K du CGI, de chacune des acquisitions successives et la part correspondante du prix de vente de l’immeuble, les différences correspondantes étant en outre réduites de l’abattement pour durée de détention prévu par l’article 150 M du même code.

Doit notamment être considérée comme unique, la plus-value qui résulte de la vente en bloc :

  • d’un immeuble acquis par parts indivises successives ;

  • d’un immeuble dont le propriétaire a acquis successivement les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) ou des parts indivises de ces droits ;

  • d’un immeuble provenant de la fusion de deux unités d’habitation acquises à des dates différentes.

Il importe peu que l’immeuble ou la fraction d’immeuble ait été acquis à titre onéreux ou gratuit.

La plus-value unique est calculée en faisant la somme algébrique de chacune des différences constatées quel qu’en soit le sens. Il y a lieu d’appliquer pour la détermination de chacune de ces différences, les règles afférentes aux plus-values à court terme ou à long terme selon que la cession intervient plus ou moins de deux ans après l’entrée de chacune des fractions de l’immeuble dans le patrimoine du cédant (voir exemple en annexe).

Ces nouvelles règles sont applicables à compter de la publication de la présente instruction ainsi qu’aux litiges en cours.

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