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Exonération des plus-values immobilières en cas de cession au profit de bailleurs sociaux

Plus-values immobilières
A propos de l'auteur Les Fiches techniques de la revue internet de la fiscalité

Article de la rédaction du 24 juillet 2015

Crédit photo : gpointstudio - stock.adobe.com

Cession directe au profit d’organismes en charge du logement social ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à construire des logements sociaux

Le régime d’exonération des plus-values immobilières réalisées lors de la cession par des particuliers de biens immobiliers au profit d’organismes chargés du logement social a été instauré par l’article 34 de la loi du 26 juillet 2005 (Loi du 29 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale).

Codifié à l’article 150 U-II-7° du CGI, ce dispositif prévoit que sont exonérées les cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens, réalisées par des particuliers au profit des bailleurs sociaux suivants :

  • les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) ;

  • les sociétés d’économie mixte gérant des logements sociaux ;

  • l’association Foncière logement mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation et les sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l’article L. 351-2 du même code ;

  • les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu par l’article L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation.

Ce dispositif temporaire a été reconduit à deux reprises :

  • jusqu’au 31 décembre 2009 par l’article 34 de la loi de finances pour 2008 ;

  • jusqu’au 31 décembre 2011 en vertu de l’article 38-II de la loi de finances rectificative pour 2009.

  • Le projet de loi de finances pour 2012 ne comportant aucune disposition permettant la prorogation de la mesure d’exonération, le régime a cessé de s’appliquer au titre de l’année 2012.

  • De même en 2013, «dommage collatéral» de la censure constitutionnelle de l’article 15 de la LF 2013.

  • L’article 27 de la loi de finances pour 2014 a rétabli cette exonération pour les plus-values réalisées du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015.L’article 9 de la loi de finances pour 2015a étendu l’exonération de plus-values immobilières en cas de cession à un organisme en charge du logement social à tout acquéreur prenant l’engagement de construire des logements sociaux dans un programme.

Jusqu’à présent, l’article 150 U-II-7° du CGI prévoyait que le régime ne s’applique qu’en cas de cession à certains organismes en charge du logement social.

Mais dans le soucis de prendre en compte le fait que les logements sociaux peuvent être construits par des intervenants privés hors de la liste mentionnée ci-dessus, le dispositif adopté prévoit que l’exonération s’applique désormais à tout acquéreur prenant l’engagement de construire des logements sociaux.

Pour s’assurer que les logements sociaux seront effectivement réalisés par le cessionnaire, l’article 150-U-II-7° du CGI subordonne l’exonération au fait que :

  • que le cessionnaire prend l’engagement de construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans ;

  • que l’exonération ne porte qu’à proportion de la surface du bien sur laquelle il s’engage à réaliser ces logements sociaux ;

  • qu’une amende de 10 % du prix de cession soit appliquée au cessionnaire, en cas de manquement à ses obligations ;

  • qu’en cas de fusion de sociétés l’engagement souscrit ne soit pas rompu.

Cession au profit des collectivités territoriales ou de certains établissements publics en vue de leur cession à un organisme en charge du logement social_

L’article 150 U-II-8° du CGI prévoit une exonération temporaire des plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers réalisées par des particuliers au profit d’une collectivité territoriale ou de certains établissements publics en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social.

L’exonération prévue ne s’applique qu’à la condition que les biens (immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens) acquis par le cessionnaire (collectivités territoriales ou établissement publics) soient cédés à l’un des organismes en charge du logement social mentionnés à l’article 150 U-II-7° du CGI.

En l’absence de cession des biens acquis, la collectivité territoriale ou l’établissement public est tenu de reverser à l’Etat le montant de l’impôt dû sur la plus-value immobilière.

Toutefois, si en définitive un bail emphytéotique est conclu entre l’organisme de logement social et la collectivité publique, cette dernière est dispensée du reversement.

L’article 150 U-II-8° du CGI prévoit que le délai de revente du bien immobilier au profit d’un organisme en charge du logement social est fixé à un an.

Ce délai d’un an pour céder le bien concerné ou, le cas échéant, conclure un bail emphytéotique portant sur le même bien, s’apprécie de date à date, soit depuis la date d’acquisition du bien par la collectivité territoriale ou l’établissement public jusqu’à la date de cession ou de conclusion du bail emphytéotique avec l’un des organismes en charge du logement social.

Si le non-respect de l’engagement de revente dans le délai d’un an entraîne en principe l’obligation pour l’acquéreur de reverser l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière ainsi exonérée, il convient toutefois de tenir compte des circonstances particulières qui peuvent être à l’origine d’une telle situation.

Aussi, à la demande de la collectivité ou de l’établissement public concerné, le délai de revente peut être prolongé de deux années supplémentaires s’il est fait état de difficultés particulières, tenant notamment :

  • à la nécessité de procéder à l’acquisition et au regroupement de parcelles adjacentes en vue de la réalisation de l’opération de construction envisagée ;

  • ou à l’obtention des autorisations d’occupation des sols (obtention du permis de construire, recours des tiers, obligation de procéder à des recherches archéologiques préventives…​). Par ailleurs, l’article 150 U-II-8° du CGI prévoit un allongement du délai de revente à un organisme en charge du logement social lorsque le cédant est un établissement public foncier mentionné à l’article L. 321-1 du code de l’urbanisme et à l’article L. 324-1 du code de l’urbanisme. Dans cette situation, le délai de revente est porté à trois ans, toutes autres conditions d’appréciation de ce délai restant par ailleurs inchangées.

En cas de non-respect de la condition tenant au délai de revente d’un an, éventuellement prorogé, ou, le cas échéant, de trois ans, du bien immobilier concerné à un organisme en charge du logement social, la collectivité territoriale ou l’établissement public est tenu de reverser à l’Etat le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière initialement exonérée.

Le particulier, quant à lui, ne sera pas inquiété si la revente n’intervient pas dans les délais prescrits. L’exonération dont il a bénéfice en cas de cession à la collectivité ne peut pas être remise cause, si cette dernière ne revend pas dans le délai.

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