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L'intention de faire d’un bien son habitation principale ne peut être prise en compte pour bénéficier de l'exonération de plus-value

Plus-values immobilières

Article de de la rédaction du 4 juillet 2018

La Cour Administrative d’Appel de Nantes a rendu une nouvelle décision concernant le régime d’exonération de plus-value immobilière des particuliers au titre de la résidence principale.

Rappel des faits :

Mme A a acquis, par acte notarié du 26 mai 2010, un appartement avec piscine intérieure formant le lot n°83 au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier pour un prix de 180 000 €, qu’elle a revendu, par acte du 30 novembre 2010, pour un prix de 350 000 €. L’acte de vente indiquant que cet appartement constituait la résidence principale de Mme A au jour de la cession.

La plus-value résultant de cette cession n’a pas été imposée en application de l’article 150 U-II-1° du CGI.

L’administration a toutefois estimé, à la suite d’un contrôle sur pièces, que cet appartement ne constituait pas sa résidence principale et a, en conséquence, procédé à l’imposition de la plus-value immobilière à l’impôt sur le revenu au titre de l’année 2010.

Par jugement du 16 février 2017 le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande en décharge de Mme A.

Mme A a donc relevé appel de la décision.

Arguments de Mme A.

L’appelante soutient que l’appartement cédé était destiné à sa résidence principale, qu’elle y a effectué des travaux à cet effet et y dormait pour la période du 26 mai au 30 novembre 2010.

Elle précise qu’elle vivait auparavant avec son fils majeur, handicapé dans une maison en location adaptée à son handicap et faisait office de tierce personne assistante. Ne pouvant plus assurer cette assistance qui n’était pas favorable à l’autonomie de son fils, elle aurait alors acheté l’appartement à proximité de chez son fils, dans l’intention d’y fixer sa résidence principale et de créer une rupture progressive avec lui.

Elle précise également que cette proximité restant trop importante, elle a finalement décidé de revendre cet appartement, que son fils est allé vivre avec sa grand-mère à Cabourg tandis qu’elle achetait, de son côté, en janvier 2011, une autre maison

Elle en conclut que la vente du bien résulte de circonstances très particulières dont l’administration doit tenir compte pour admettre une exonération de plus-value sur le fondement de l’article 150 U-II-1° du CGI.

De manière pragmatique, la Cour fait appel à un faisceau d’indices pour rejeter le caractère de «résidence principale» du bien cédé par Mme A.

La Cour rappelle :

  • que Mme A n’a déclaré aucun changement d’adresse au service des impôts suite à l’acquisition de l’appartement ;

  • que sa déclaration de revenus déposée en 2010 mentionne l’adresse où elle vivait auparavant avec son fils majeur ;

  • qu’elle a déclaré vivre à une nouvelle adresse qu’en 2011 ;

  • que Mme A n’a effectué a*ucune démarche de changement d’adresse* auprès de son agence bancaire et du bureau de la Poste ;

  • que ses relevés bancaires de l’année 2010 font état de son ancienne adresse ;

  • que Mme A n’était titulaire d’aucun contrat d’abonnement pour une ligne fixe ou un contrat internet pour le logement cédé. «Enfin, aucune disposition législative ou réglementaire ne permet de prendre en compte une intention de faire d’un bien immobilier son habitation principale pour bénéficier d’une exonération de plus-value lors de la cession de ce bien.»

Partant et sans élément permettant d’établir que Mme A résidait à titre principal à l’adresse du bien vendu, l’administration a considéré que la plus-value réalisée lors de la cession du bien ne pouvait bénéficier de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1° du CGI

La décision présente également l’intérêt d’apporter des précisions quant aux travaux qui viennent en majoration du prix d’acquisition.

La CAA de Nantes souligne en effet que les travaux, consistant :

  • en la pose d’un carrelage de la piscine,

  • en la construction d’un abri de toiture motorisé pour la piscine en lieu et place d’une verrière,

  • en la pose d’un bac acier anti-condensation et en divers travaux de rénovation relatifs notamment à la chaufferie, sont des travaux de réparation et d’entretien ne devant pas être pris en compte pour le calcul de la plus-value.

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