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Particuliers : que faire de votre résidence secondaire ?

Plus-values immobilières

Chronique de Denis DI LEONARDO avocat associé du cabinet DLSI Avocats

La loi de finances rectificative pour 2011 a doublé la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération des  plus-values immobilières, hors résidence principale. Dès lors, de nombreux particuliers s’interrogent sur l’opportunité de garder leur résidence secondaire. L’afflux de biens à vendre engendré par l’annonce du plan de rigueur tend ainsi à fausser le marché de l’immobilier et risque de faire chuter les prix.

La réforme sur les plus-values immobilières est une des mesures phares du plan de rigueur instauré par le Gouvernement.

Aujourd’hui, les plus-values immobilières imposables sur la vente d’une résidence secondaire, c’est-à-dire celles qui correspondent à la différence entre le prix de revient et le prix de vente, bénéficient d’un abattement de 10% par an au-delà de la 5e année de détention. Ces plus-values sont donc totalement exonérées d’impôt sur le revenu (19%) et de prélèvements sociaux (12,3% portés à 13,5%) au bout de quinze années de détention.

Le nouveau dispositif adopté par la loi de finances rectificative pour 2011, double la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération des  plus-values immobilières (toujours hors résidence principale). Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, il faudra une détention de trente ans pour exonérer de toute imposition la plus-value réalisée.

Ainsi aujourd’hui, si un particulier vend un bien immobilier (hors résidence principale) détenu depuis quinze ans, il est exonéré. Demain, il sera imposé sur 80% de la plus-value ; et pour obtenir un abattement supérieur à 50%, il faudra attendre la 24e année de détention avant de vendre.

De nombreux particuliers détenteurs d’une résidence secondaire se demandent donc ce qu’ils doivent en faire, et quand.

Comme toujours lors de décisions lourdes de conséquences, il convient avant tout d’analyser sa propre situation et de ne pas se précipiter ! D’autant qu’une acquisition ou une cession immobilières sont souvent liées à un projet de vie et à des aspects de transmission familiale.

  • Si le bien est détenu depuis moins de 5 ans, la disparition de l’abattement fixe de 1 000 euros et l’alourdissement des prélèvements sociaux rendent les conditions, depuis la parution de la Loi, nettement moins favorables qu’auparavant.

  • Si le bien est détenu depuis plus de 15 ans et moins de 30 ans, que la plus-value est importante et que le particulier avait déjà l’intention de vendre, autant le faire au plus vite. L’intégralité de la plus-value sera exonérée.

Il n’est donc pas systématiquement nécessaire de vendre son bien avant la mise en place de la réforme.

Compte tenu du délai - environ trois mois - requis entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif, les propriétaires n’ont plus beaucoup de temps pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime favorable actuel. Et pour ce faire, ils devront rendre leur prix attractif… dès lors, vendre rapidement quitte à céder à un prix moindre que celui escompté ou tomber sous le joug d’une plus forte taxation des plus-values, c’est devoir choisir entre les deux maux, le moindre!

On remarque d’ailleurs que l’annonce du plan de rigueur du gouvernement est en train de fausser le marché de l’immobilier, le nombre de biens à vendre étant supérieur aux demandes.

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