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Plus-value et dépendance immédiate et nécessaire : quand la Cour fait une stricte application de la condition de simultanéité

Article de la rédaction du 31 mai 2019

La juridiction administrative vient de rendre une décision par laquelle elle retient une appréciation stricte de la condition de simultanéité à l’encontre d’un contribuable qui a entendu placer la cession d’un bien sous le régime d’exonération prévu à l’article 150 U-II-3° du CGI (Dépendances immédiates et nécessaires).

Rappel des faits

La SCI L était propriétaire, sur le territoire de la commune de L, de plusieurs lots en copropriété d’un ensemble immobilier situé sur une parcelle cadastrée AH 895, comprenant un immeuble d’habitation divisé en logements, dont l’un était affecté à la résidence principale de sa gérante.

Cette société possédait aussi, outre des garages et places de stationnement desservant ces lots, deux parcelles de terrain à bâtir situées à proximité, cadastrées AH 960 et AH 958. Elle a cédé ces deux dernières parcelles, respectivement le 17 novembre 2010 et le 13 décembre 2010. L’acte de vente conclu à cette dernière date mentionne expressément que la SCI L, qui n’a souscrit aucune déclaration fiscale à ce titre, a entendu placer la cession correspondante sous le régime d’exonération prévu à l’article 150 U-II du CGI.

A la suite d’un contrôle des déclarations de la SCI L, l’administration fiscale, qui a pris connaissance de ces cessions et de celle du lot affecté à l’habitation principale de la gérante de la SCI L, a remis en cause le bénéfice de ce régime d’exonération par une proposition de rectification datée du 21 novembre 2013.

La SCI L a demandé au TA de Lille de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2010. Par un jugement n° 1403420 du 29 juin 2017, leTA de Lille a rejeté cette demande.

La SCI relève appel du jugement.

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (Art. 150 U-II-1° du CGI).

De plus, en vertu des dispositions de l’article 150 U-II-3° du CGI, l’exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédées de manière concomitante à cette dernière.

Que recouvre aujourd’hui le terme « Dépendances immédiates et nécessaires »

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci. La circonstance que la vente soit réalisée auprès des acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération, toutes conditions étant par ailleurs remplie. dans cette situation, il est admis de considérer que la condition de cession simultanée est satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal.précise la doctrine BOFIP.BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219, n°390

Or cette même doctrine au n°190 précise que dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).

Pour la CAA de Douai, les disposition de l’article 150 U-II du CGI subordonnent le bénéfice de l’avantage fiscal qu’elles prévoient à la condition que la cession de l’immeuble constituant la résidence principale du cédant et celle des biens qui en constituent les dépendances immédiates et nécessaires interviennent simultanément.

Il résulte de l’instruction que le lot affecté à la résidence principale de la gérante de la SCI L a été vendu le 23 mars 2012, tandis que les cessions de TAB que cette société a placées sous le régime d’exonération de l’article 150 U-II du CGI sont intervenues le 17 novembre 2010 et le 13 décembre 2010.

Dans ces conditions, à supposer même que les deux terrains ainsi cédés constituaient des dépendances immédiates et nécessaires de ce lot, la condition de simultanéité des cessions, d’une part, de l’habitation principale, d’autre part, de ces terrains n’était pas satisfaite en l’espèce. Dès lors, l’administration fiscale a pu à bon droit remettre en cause le bénéfice du régime d’exonération sous lequel la SCI Lilloise avait placé la cession de ces terrains.précise la Cour

Au cas particulier la Cour fait valoir :

  • que l’intervalle de temps qui a séparé, la vente des deux terrains à bâtir de celle de la fraction d’immeuble à usage de résidence principale est supérieur à une année et doit ainsi être regardé comme ayant excédé un tel délai normal.

  • que dès lors que les deux TAB, dont la SCI L a entendu placer la cession sous le régime d’exonération de l’article 150-U-II-3° du CGI ne comportent ni garages ni chambres de bonnes cette société n’est pas fondée à invoquer ce paragraphe n°390 de la doctrine BOFIP précitée.

Rappelons que depuis l’instruction fiscale 8 M-3-12 du 17 avril 2012 reprise dans la base BOFIP-Impôt au 12 septembre 2012, l’administration fiscale considère que les cessions de terrains à bâtir tels que définis au à l’article 257-I-2-1° du CGI, qui interviennent simultanément à la cession de la résidence principale, restent soumises au régime des plus-values immobilières.

A l’époque des faits cette instruction n’était pas entrée en vigueur. Aujourd’hui, eu égard à cette doctrine dès lors que le terrain vendu est un TAB au sens de la TVA immobilière, la plus-value générée ne peut quoiqu’il en soit être assimilé à une dépendance immédiate et nécessaire et partant ouvrir droit à l’exonération éponyme.

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