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Plus-value immobilière : attention à l’exonération dont bénéficient les titulaires de pensions de vieillesse

Article de la rédaction du 21 septembre 2018

Commet une faute le Notaire qui omet de faire bénéficier à ses clients, au titre d’une plus-value immobilière réalisée, du bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150-U-III du CGI

En application de l'article 150-U-III du CGI, les titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième et troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale sont hors champ de l’impôt afférent aux plus-values immobilières qu’ils réalisent à la double condition :

  • qu’ils ne soient pas passibles de l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant la cession ;

  • que le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédent celle de la cession (N-2) soit inférieur à la limite prévue au I de l’article 1417 du CGI appréciée au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession.

Rappel des faits

Les époux X voulaient faire construire une villa de standing pour assurer leur retraite; pour ce faire, ils ont contraté divers prêts pour la somme de 422 476,12 € qu’ils n’ont pas pu rembourser.

Ils ont dû vendre une partie de leurs biens et faire appel à des prêteurs privés.

Le notaire Me Z a reçu l’acte de vente du bien pour la somme de 300 000 € et reçu l’acte de prêt le 2 novembre 2011. Et a procédé à la déclaration de la plus-value auprès des services des impôts . Les époux X ont versé à ce titre la somme de 7 871 €.

En 2014, les époux X ont appris qu’en réalité, ils devaient être exonérés du paiement de la plus-value en raison de leur qualité de retraités de condition modeste, non assujettis à l’ISF

Me Z a reconnu l’exactitude de l’information et a pris attache avec le service des impôts pour obtenir la r*estitution des sommes versées à tort, soit 7 871 €.*

Le centre des impôts n’a pas fait droit à la demande de restitution, la déclarant irrecevable comme étant tardive.

Les époux X ont assigné Me Z devant le TI de Grasse pour faute du notaire.

Par jugement en date du 30 mai 2017, le tribunal a  rejeté les demandes, car le CGI précise que pour bénéficier de l’exemption de la plus-value, il convient de ne pas être assujetti à l’ISF et que les époux X ne rapportent pas la preuve qu’ils ne sont pas passibles de cet impôt ni de la valeur de leur habitation en 2009.

Les époux X ont interjeté appel le 5 juillet 2017.

La Cour d’appel estime que le tribunal a manifestement inversé la charge de la preuve .

«qu’en effet, si Me Z a envoyé, certes tardivement le courrier au service des impôts sollicitant le remboursement du paiement de la plus-value, c’est à l’évidence qu’il estimait que les époux X n’étaient pas soumis à l’ISF ; que c’était au notaire de s’assurer de cet état de fait.»

Elle estime que Me Z, professionnel, a nécessairement commis une faute en ne soumettant pas préalablement le dossier de ses clients au service des impôts pour que ce dernier statue sur ce problème.

«Qu’en ne présentant pas le dossier en temps utile, le notaire a nécessairement fait perdre une chance aux époux X d’être exonérés ; qu’en agissant ainsi, le notaire a manqué à son obligation de conseil et engage en conséquence sa responsalilité civile dans ce litige, sa faute ayant un lien causal direct avec le préjudice subi.»

La Cour estime qu’il convient d’infirmer le jugement et de condamner solidairement Me Z à verser aux époux X la somme de 7 871 euros correspondant au montant versé à tort au titre de la plus-value.

Source : Arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 septembre 2018, n° 17/12926

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