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Plus-value immobilière : délai de détention et promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive

Article de la rédaction du 5 janvier 2021

Crédit photo : JeanLuc - stock.adobe.com

La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième en application du I de l’article 150 VC du CGI. Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession. La date qui constitue le terme du délai de détention est également celle du fait générateur de l’imposition.

Rappel des faits :

Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SCI L, dont M. D… E…, fils de Mme B…, est associé, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2010 et 2011, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a remis en cause le calcul de la plus-value immobilière réalisée au titre de la vente, le 23 novembre 2011, de terrains à bâtir.

Mme B a demandé au TA de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’IR et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie.

Par un jugement du 6 avril 2017, le tribunal a déchargé Mme B… des majorations prévues au a de l’article 1729 du code général des impôts et rejeté le surplus de ses conclusions.

Mme B… et M. E se pourvoient en cassation contre l’arrêt du 21 décembre 2018 par lequel la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté leur appel contre ce jugement en tant qu’il n’a fait que partiellement droit à leur demande.

Il résulte de l’instruction que la cession de la parcelle AV 331 intervenue par acte authentique le 23 novembre 2011 conclu entre Mme A… et la SCI Lindos a été précédée de la signature d’une promesse synallagmatique de vente le 19 octobre 1998, comportant des conditions suspensives dont il n’est pas contesté qu’elles ont été levées. Si la promesse synallagmatique de vente porte sur une parcelle cadastrée AV 164, il résulte de l’instruction que la parcelle AV 331 est une division de la première parcelle. Les requérants font valoir que la date de cession de la parcelle AV 331, qui n’est subordonnée à aucune formalité d’enregistrement ou d’acte authentique, résulte de la signature de cette promesse synallagmatique de vente. Toutefois

La contribuable soutient que la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des parcelles en litige devait être réduite d’un abattement en raison de la durée de détention, en application de l’article 150 VC du CGI, en faisant valoir que la SCI devait être regardée, compte tenu des stipulations de la promesse synallagmatique de vente signée le 19 octobre 1998, comme propriétaire à compter de cette date et non, comme l’affirmait le ministre, à compter de la signature de l’acte authentique, le 23 novembre 2011.

Mais la cour administrative d’appel de Marseille a jugé que, en dépit de la signature de la promesse de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature de l’acte authentique de vente dès lors que cet acte décrivait les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulait que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter de sa signature.

Le Conseil d’Etat vient de censurer cette solution.

Dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées, et que les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété, la cour a commis une erreur de droit.

Pour le Conseil d’Etat Mme B est fondée à demander l’annulation de l’arrêt de la CAA de Marseille.

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