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Plus-value immobilière et résidence secondaire : interprétation restrictive de la tolérance en cas d'acquisition préalable de la résidence principale

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 19 février 2019

La Cour Administrative d’Appel de Nantes vient de retenir une interprétation restrictive de la mesure de tempérament prévue par la doctrine administrative relativement à l’exonération au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale prévue à l’article 150 U-II-1° bis du CGI.

L’article 150 U-II-1°bis du CGI, prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Au titre des conditions, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des quatre années, appréciées de date à date précédant la cession.

Cela étant, par mesure de tempérament et afin de tenir compte, notamment, de la situation des contribuables qui demandent le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération, il est admis, toutes autres conditions par ailleurs remplies, que l’exonération ne soit pas refusée dans ces circonstances sous réserve que :

  • la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;

  • la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale (à cet égard, pour apprécier le délai normal de cession, il convient de se reporter au III § 180 à 320 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10) ;

  • le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée notamment, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement d’un prêt relais.»BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923, n°70

Rappel des faits

A l’issue d’un contrôle sur pièces, Mme B s’est vue notifier, par une proposition de rectification du 9 avril 2014, un rehaussement d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2013 en raison de l’imposition de la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire. Par un jugement du 17 mai 2017, dont Mme B… relève appel, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2013.

Au cas particulier, l’acquisition de la nouvelle résidence principale de Mme B a été faite par vente en l’état futur d’achèvement. La date d’acquisition a eu lieu par acte authentique du 20 octobre 2011, soit antérieurement à la vente, le 18 avril 2013, par Mme B d’une résidence secondaire.

Madame B pour soutenir l’antériorité de la vente de sa résidence secondaire à la date de l’acquisition de la résidence principale, invoque la circonstance que le projet de vendre la résidence secondaire a débuté en 2010 et les dates des signatures les 1er août et 5 octobre 2012 des mandats de vente avec deux agences immobilières.

Elle se prévaut de la doctrine BOFIP précitée BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923

La Cour ne l’entend pas de cette oreille, puisqu’elle estime qu’il résulte des dispositions de l’article 150-U-II-1°bis«que la circonstance qu’une résidence principale ait été acquise antérieurement à la cession de la résidence secondaire fait obstacle à l’application de ces dispositions compte tenu de l’impossibilité pour le cédant de procéder au remploi du prix de cette cession.»

Certes si la loi ne prévoit pas une telle tolérance, la doctrine l’a envisagée. Mais la Cour estime que cette doctrine «se bornant à reprendre les dispositions de l’article 150 U du code général des impôts sans en donner une interprétation différente, la requérante n’est pas fondée à s’en prévaloir pour contester l’année d’imposition de la plus-value litigieuse.»

Partant la Cour a confirmé le jugement n° 1601214 du 17 mai 2017 du TA de Caen qui a rejeté la demande de Mme B.

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