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Plus-value immobilière et résidence secondaire : refus du juge d'accorder l'exonération par voie de réclamation

Article de la rédaction du 27 avril 2019

La Cour Administrative d’Appel de Douai vient de rendre une décision contestable concernant le refus de mise en oeuvre de l’exonération de l’article 150-U-II-1bis du CGI par voie de réclamation contentieuse au titre d’une plus-value immobilière.

Rappel des faits

M et Mme C ont cédé, le 8 octobre 2012, un immeuble à usage d’habitation. Dès lors que cet immeuble ne constituait pas leur résidence principale et qu’il n’était pas détenu par eux depuis plus de trente ans, cette cession a été assujettie au régime des plus-values immobilières, prévu à l’article 150 U du CGI, l’imposition correspondante ayant été déterminée conformément à la déclaration souscrite par les intéressés, sur les conseils de leur notaire.

Cependant, ayant ensuite estimé que cette cession aurait pu bénéficier de l’exonération prévue par les dispositions de l’article 150 U-II-1°bis du CGI, ils ont formé, le 13 février 2013, une réclamation à cette fin, qui a été rejetée, au motif qu’ils ne remplissaient pas l’une des conditions requises pour y prétendre.

M et Mme C ont demandé au TA de Lille de prononcer la décharge de la cotisation primitive d’impôt sur le revenu à laquelle ils ont été assujettis au titre de l’année 2012 à raison de la plus-value qu’ils ont retirée de la cession d’un bien immobilier.

Par un jugement n° 1403921 du 18 mai 2017, le TA de Lille a rejeté cette demande. M. et Mme C ont relevé appel du jugement.

La Cour vient de rejeter l’appel de M. et Mme C.

La Cour rappelle qu’aux termes de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III au CGI et pour l’application de l’article 150 U-II-1°bis du CGI, l’acte constatant la cession à titre onéreux d’un logement au titre de laquelle le bénéfice de l’exonération est demandé doit mentionner

  • L’identité du bénéficiaire de l’exonération ;

  • Les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ;

  • La fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale ;

  • Le montant de la plus-value exonérée.

Pour la Cour, le candidat au bénéfice de ce régime d’exonération doit, au regard de ces dispositions«manifester son intention de se placer sous celui-ci, dès la date de la cession, par une mention portée dans l’acte notarié constatant celle-ci et précisant l’identité du bénéficiaire de l’exonération, ses droits sur le prix de cession, la fraction du prix de cession correspondant à ses droits qu’il destine au remploi et le montant de la plus-value exonérée.»

Ces dispositions doivent ainsi être regardées comme faisant obstacle à ce qu’un particulier, qui n’a pas fait valoir son droit à exonération de la plus-value de cession lors de la vente et n’a donc pas fait mentionner dans l’acte de cession par le notaire ces informations, demande, dans le délai de réclamation, la restitution de l’impôt dont il s’est acquitté sur la plus-value de cession, quand bien même il justifierait satisfaire aux autres conditions requises pour y prétendre

La Cour estime que M et Mme C ne pouvaient prétendre, par la voie d’une réclamation, à la restitution de l’impôt dont il se sont acquittés sur la plus-value de cession et alors même qu’ils justifieraient satisfaire à l’ensemble des autres conditions requises pour bénéficier du régime d’exonération prévu à l’article 150 U-II-1° bis du CGI.

Cette position des juges de la Cour d’Appel est particulièrement stricte et surtout en contradiction à celle déjà retenue par les juges du fonds dans plusieurs décisions.

En effet, le tribunal administratif de Lyon jugé 12 avril 2016 (n°1410083) que les dispositions de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III au CGI«ne font pas obstacle à ce qu’un particulier, qui n’a pas fait valoir son droit à exonération de la plus-value de cession lors de la vente et n’a donc pas fait mentionner dans l’acte de cession par le notaire les informations exigées par l’article 41 duovicies 0-H de l’annexe III au code général des impôts, mais qui dans le délai de vingt-quatre mois a remployé le prix de cession à l’acquisition de sa résidence principale, demande, dans le délai de réclamation, la restitution de l’impôt dont il s’est acquitté sur la plus-value de cession»

On ne peut que regretter une telle décision défavorable au contribuable.

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