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Plus-value immobilière : l'exonération résidence principale à l'épreuve de la notion d'unité d'habitation

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 19 juin 2017

La Cour Administrative d’Appel de Versailles vient de juger qu’un studio situé dans un bâtiment distinct d’un même ensemble résidentiel ne constitue pas une partie de la résidence principale du contribuable qui occupait un autre domicile  et partant n’est pas éligible à l’exonération prévue à l’article 150-U-II-1° du CGI.

Les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux (Art. 150-U-II-1° du CGI).

Sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Ces précisions figurent aux paragraphes n° 30 et 40 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 publié au Bulletin officiel des finances publiques - Impôts (BOFIP - Impôts).

La détermination de la résidence principale d’un contribuable, pour le bénéfice de l’exonération des plus values immobilières par l’article précité, constitue une question de fait, qui doit être appréciée au cas par cas sous le contrôle du juge de l’impôt.

Dans l’affaire en cause une contribuable avait a acquis, avec son compagnon, le 17 juin 1994 un appartement de quatre pièces en rez-de-chaussée, un studio au 1er étage ainsi que deux caves et deux parkings situés dans le même immeuble.

Le 13 novembre 2012, ils ont vendu le studio et une cave pour un montant de 195. 000 € à l’origine d’une plus-value s’élevant, pour Mme A à un montant de 43. 042 €.

Mme A s’est acquittée des droits correspondant à cette plus-value pour un montant de 14 848 €.

Par une réclamation du 18 novembre 2013, elle a demandé à bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale conformément aux dispositions du 1° du II de l’article 150 du CGI.

Mme A a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise la réduction des cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2012.

Par un jugement n° 1402968 du 14 avril 2016, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.

Mme A a fait appel de la décision.

Mme A se prévaut de la doctrine fiscale qui prévoit que l’exonération résidence principale _«ne peut en principe s’appliquer aux immeubles occupés par les ascendants ou descendants du propriétaire quand bien même ils appartiendraient au foyer fiscal du cédant.

Toutefois lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge du contribuable, il est admis que ces appartements forment une unité d’habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l’intéressé. La plus-value réalisée à l’occasion de la cession de l’un et l’autre de ces appartements peut donc bénéficier de l’exonération. La condition d’affectation à la résidence principale s’apprécie au jour de la cession de chacune des parties de l’immeuble.»_ BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912, n°170

Sur la base de cette doctrine, Mme A estimait qu’un studio situé dans un bâtiment distinct d’un même ensemble résidentiel fait partie intégrante de la résidence principale du contribuable dès lors qu’il a été acquis pour agrandir cette résidence et qu’il a effectivement été utilisé à cette fin .

La Cour a rejeté la requête de Mme A.

Elle constate qu’à la date de la cession litigieuse, ce studio, s’il était situé au premier étage dans le même immeuble que l’appartement toujours occupé par la requérante, était habité par la fille majeure de cette dernière et constituait un foyer fiscal distinct, ainsi qu’il ressort de la déclaration des revenus au titre de l’année 2012 que celle-ci a souscrite, produite devant les premiers juges .

Elle en a déduit que ce studio ne pouvait être regardé, à la date de la vente, comme une partie de la résidence principale de Mme A qui occupait un autre domicile .

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