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Plus-value immobilière ou BIC : appréciation du caractère spéculatif de l’opération immobilière

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 14 janvier 2020

En application de l’article 150 U-I du CGI, les profits consécutifs à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits sont présumés être réalisés dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et relèvent à ce titre du régime d’imposition des plus-values des particuliers, à condition toutefois que le terrain n’ait pas été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots.

Lorsque cette intention spéculative est établie, l’article 35-1-3° du CGI prévoit que les bénéfices réalisés présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu.

L’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat du terrain sans qu’il y ait lieu de prendre en compte les circonstances de l’aliénation des lots.

Lorsque plusieurs terrains sont cédés simultanément, il y a lieu, en principe, d’apprécier l’intention spéculative au moment de l’achat de chacun des terrains. Il convient toutefois de prendre en compte les circonstances de fait de chaque affaire.

Dans une nouvelle affaire, la Cour administrative d’appel de Lyon vient d’apporter des précisions quant à l’appréciation du caractère spéculatif.

Rappel des faits

M et Mme F ont acquis une parcelle de terrain par un acte du 15 juin 2007. Après avoir obtenu l’autorisation de lotir ce terrain, ils ont procédé à la cession de deux lots en 2008, trois lots en 2009, deux lots en 2012 et deux lots en 2013.

L’ensemble de ces ventes a été imposé à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-value immobilières des particuliers.

  1. et Mme F ont fait l’objet en 2015 d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013, à l’issue de laquelle l’administration, après avoir estimé que les contribuables avaient acquis un terrain en vue de le revendre après lotissement, a, d’une part, taxé dans la catégorie des BIC les profits réalisés en tant que lotisseurs à raison des cessions opérées durant la période vérifiée et, d’autre part, soumis les opérations correspondantes à la TVA, en application, respectivement, des dispositions de l’article 35-I-3° ainsi que de l’article 256-II-1° et de l’article 257-I-2 du CGI.

M et Mme F ont, en conséquence de ces rectifications effectuées suivant la procédure contradictoire, été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu au titre des années 2012 et 2013 et se sont vus réclamer des droits de TVA au titre de la période correspondante.

M et Mme F ont demandé au TA de Dijon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires qui leur ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013, ainsi que des majorations correspondantes.

Par un jugement n° 1700095 du 31 mai 2018, le TA de Dijon a rejeté cette demande.

M et Mme F ont relevé appel du jugement.

La requête de M. et Mme F a été rejetée par la Cour.

La Cour rappelle :

  • que, par acte du 2 février 2005, Mme K A et Mme I H se sont engagées à vendre à M. et Mme F un terrain d’une superficie de 22 058 m² et classé en zone agricole, au prix de 204 500 €, moyennant plusieurs conditions suspensives tenant au classement préalable du terrain en cause en zone constructible du plan local d’urbanisme en cours de révision, à l’obtention d’un arrêté de lotir permettant l’implantation de maisons d’habitation et au non-exercice du droit de préemption.

  • que par une délibération du 5 avril 2007, la commune a adopté le projet de PLU classant le terrain en cause en zone AU permettant la construction de bâtiments dans le cadre d’opérations de lotissement.

  • que le 11 avril 2007, M. et Mme F ont sollicité l’autorisation de lotir ce terrain, qui leur a été cédé par un acte du 15 juin 2007.

  • que le 13 août 2007, M. et Mme F ont obtenu l’autorisation de lotir sollicitée.

  • qu’après avoir divisé le terrain en quatorze lots privatifs et avoir réalisé des travaux de viabilisation et d’aménagement du lotissement M. et Mme F ont cédé successivement cinq premiers lots au cours des années 2008 et 2009, puis, la délibération approuvant la révision du plan local d’urbanisme ayant été annulée par un jugement du tribunal administratif de Dijon du 28 janvier 2010, les opérations de cession ont été interrompues, avant de reprendre, en juin 2012, à la suite de l’annulation du jugement du tribunal par un arrêt de la présente cour du 27 septembre 2011, devenu définitif. M. et Mme F… ont alors procédé à quatre nouvelles cessions au cours des années 2012 et 2013.

Pour considérer que l’opération relevait des BIC et non des plus-values immobilières des particuliers, la Cour s’est fondée sur un faisceau d’indices.

  • la superficie importante du terrain en cause, supérieure à 2,2 hectares ;

  • le prix élevé d’acquisition sans commune mesure avec le prix moyen de terres agricoles,

  • la circonstance que M. et Mme F avaient subordonné son acquisition à l’obtention d’une autorisation de lotir permettant la construction de maisons d’habitation dans le compromis de vente, qui a été reconduit à neuf reprises en deux ans, conclu au cours de l’année 2005, soit avant que le plan local d’urbanisme ne rende possible la construction sous réserve d’une autorisation de lotir,

  • la circonstance que cette autorisation de lotir a été sollicitée par les intéressés six jours après l’approbation du PLU et avant même que l’acte de vente ne soit signé,

  • la rapidité d’exécution,

  • l’ampleur et le coût élevé des travaux de viabilisation, d’implantation des réseaux et de réalisation des voies de circulation entrepris par les appelants.

Sur la base de ce faisceau d’indices la Cour estime que l’administration a démontré que M. et Mme F ont entendu, dès l’acquisition de ce terrain, poursuivre une opération de commercialisation foncière et se sont ainsi comportés comme des lotisseurs au sens des dispositions de l’article 35-I-3° du CGI

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