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Plus-value immobilière : un résident suisse ne peut être exclu du bénéfice de l’exonération « résidence secondaire »

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 16 février 2020

Selon le Conseil d’Etat un résident suisse ne peut être exclu du bénéfice de l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (Art.150-U-II-1°bis CGI), dès lors que les conditions sont remplies.

Contexte :

Sous réserve des conventions internationales, les plus-values immobilières réalisées par les non résidents, personnes physiques ou morales sont imposées dans les conditions et suivant les modalités prévues à l’article 244 bis A du CGI.

En effet, « lorsque les personnes ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI, les plus-values qu’elles réalisent à l’occasion de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, de droits relatifs à ces biens et de titres de sociétés à prépondérance immobilières, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI ». BOI-RFPI-PVINR-10-10-20150701, n°20.

L’article 244 bis A du CGI prévoit que lorsque le prélèvement est dû par des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies, notamment, aux 2° à 9° du II de l’article 150 U du CGI, aux II et III de l’article 150 UB et aux articles 150 V à 150 VD.

Tip
Ainsi, ces contribuables non résidents bénéficient bénéficient non seulement d’une exonération particulière en faveur de l’habitation en France (Art. 150-U-II-2° du CGI) mais aussi de plusieurs cas d’exonérations applicables aux résidents :

Les non résidents bénéficient ainsi des exonérations de plus-values résultant de la cession de biens immobiliers :

  • pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (Art. 150 U-II-4° du CGI) ;

  • échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées (Art. 150 U-II-5° du CGI) ;

  • dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (Art. 150 U-II-6° du CGI) ;

  • cédés du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, directement ou indirectement, au profit d’organismes en charge du logement social (Art. 150 U-II-7° et 8° du CGI) ;

  • détenus à l’issue d’une durée conduisant à une exonération par l’effet de l’abattement pour durée de détention prévu par l’article 150 VC du CGI.

En outre, une exonération temporaire est prévue en faveur des plus-values réalisées lors de la cession d’un droit de surélévation (Art. 150 U-II-9° du CGI).

En revanche, les contribuables fiscalement domiciliés hors de France ne peuvent pas prétendre aux exonérations prévues aux 1°, 1° bis et 1° ter du I de l’article 150 U du CGI (Exonération tenant à la résidence principale, aux dépendances immédiates et nécessaires, aux « résidences secondaires » et celles en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés).

Rappel des faits :

M et Mme A alors résidents fiscaux suisses, ont réalisé le 15 mai 2012, à l’occasion de la cession de leur bien immobilier situé rue Chabrol à Paris, une plus-value qui a été soumise en France au prélèvement d’un tiers prévu par l’article 244 bis A du CGI.

Par voie de réclamation adressée à l’administration fiscale, ils ont demandé à être déchargés de cette imposition en invoquant le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1°bis du même code et, à titre subsidiaire, l’application d’un taux réduit de 19 %.

A la suite du rejet de cette réclamation par l’administration, M. et Mme A ont saisi le TA de Montreuil qui, par un jugement du 30 juin 2015, a partiellement fait droit à leur demande en jugeant que s’ils ne pouvaient, faute d’être résidents fiscaux à la date de la cession de leur bien, être exonérés de l’imposition en litige, ils étaient fondés, en application des dispositions de l’article 15-4 de la convention fiscale franco-suisse, à bénéficier du taux d’imposition de 19 % applicable aux plus-values de cession de biens immobiliers pour les résidents fiscaux français.

Par un arrêt n° 15VE02792 du 12 octobre 2017, la CAA de Versailles a fait droit à l’appel de M. et Mme A contre ce jugement et prononcé la décharge du surplus de l’imposition en cause.

Par un pourvoi et un mémoire en réplique, le ministre de l’action et des comptes publics s’est pourvu en cassation.

Le Conseil d’Etat souligne que la rédaction de l’article 244 bis A du CGI a pour effet d’exclure les personnes physiques non fiscalement domiciliées en France lors de la cession de leur bien immobilier du bénéfice de l’exonération prévue en faveur de la première cession d’un logement autre que la résidence principale.

Toutefois, selon la haute juridiction administrative les stipulations de l’article 15 de la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 « doivent être interprétées en ce sens que les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers sont imposées dans les mêmes conditions que le bénéficiaire soit résident fiscal français ou suisse, ce qui implique notamment qu’un résident suisse ne peut être exclu du bénéfice de l’exonération prévue par le 1° bis du paragraphe II de l’article 150 U du code général des impôts, s’il en remplit les conditions. »

« Par suite, la cour administrative d’appel de Versailles a entaché son arrêt d’une erreur de droit en omettant de rechercher si, au vu du dossier qui lui était soumis, les requérants remplissaient les conditions pour bénéficier de l’exonération prévue au 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts. Par suite, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les moyens du pourvoi, le ministre de l’action et des comptes publics est fondé à demander l’annulation de l’arrêt qu’il attaque. »

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