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Plus-values immobilières : à quel taux sont soumis les résidents suisses ?

Plus-values immobilières
A propos de l'auteur Situé à Paris, 29 avenue Mac-Mahon dans le 17e arrondissement de Paris, l’office notarial 14 Pyramides Notaires regroupe plus de 120 collaborateurs dont 31 notaires. 14 Pyramides Notaires est l’une des principales études de notaires de France intervenant, notamment, dans les secteurs clés de l’immobilier institutionnel et du financement, de l’aménagement, de la promotion immobilière et de l’ingénierie patrimoniale.

Article rédigé par Pierre-Alain GUILBERT, notaire associé et Maïder DE LOS SANTOS, consultante

Les plus-values immobilières réalisées en France par un résident suisse sont imposables en France. Toute la question est de savoir quel est le taux d’imposition applicable.

Les non-résidents domiciliés hors de l’Espace Economique Européen sont en principe imposables au taux de 33,33% (art. 244 bis A et 219, I), auquel s’ajoutent désormais les prélèvements sociaux (15,5%) et éventuellement la nouvelle surtaxe, qui peut s’élever à 6%, soit un taux pouvant atteindre 54,83%.

Mais ce taux est fixé :

« sous réserve des conventions internationales »

Et, précisément, l’article 15-4 de la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 prévoit que les plus-values immobilières doivent être calculées dans les mêmes conditions que le cédant soit résident suisse ou français :

« Les gains provenant de l’aliénation des biens mentionnés aux paragraphes 1, 2 et 3, tels qu’ils sont retenus pour l’assiette de l’impôt sur les plus-values, sont calculés dans les mêmes conditions, que le bénéficiaire soit résident de l’un ou de l’autre Etat contractant. Si ces gains sont soumis dans un Etat contractant à un prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, ce prélèvement est calculé dans les mêmes conditions, que le bénéficiaire soit résident de l’un ou de l’autre Etat contractant. »

Cela signifie que la plus-value immobilièreréalisée par un résident suisse devrait être taxée au taux global de 34,5%, comme le serait une plus-value réalisée par un résident fiscal français, à quoi il faudra éventuellement ajouter la surtaxe.

Malgré ces termes apparemment clairs, les magistrats ont été saisis à plusieurs reprises de litiges opposant l’administration et les contribuables, la première considérant que les dispositions de l’article 15-4 de la convention ne s’appliquent pas au taux de l’impôt, mais uniquement à la détermination de son assiette.

La position de l’administration fiscale a été condamné par le juge administratif à deux reprises (TA PARIS 20 mai 2011 et CAA Versailles 27 juillet 2011).

Pourtant, il semble que l’administration fiscale et les représentants accrédités, de manière institutionnelle, continuent, en pratique, à exiger que les contribuables résidents de suisse acquittent l’impôt au taux de 33,33 %.

De sorte, que ces derniers n’ont d’autre solution que de faire l’avance du surplus d’impôt et d’engager ensuite une procédure contentieuse pour obtenir le remboursement du différentiel d’impôt, procédure dont l’issue ne sera jamais certaine malgré la clarté de la convention franco-suisse.

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