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Vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives : condition d'imputation de la moins-value

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 9 décembre 2018

Le principe de la non-imputation des moins-values immobilières sur les plus-values immobilières (Art. 150 VD-I du CGI) a une portée générale. Est notamment sans influence, la circonstance :

  • que les plus et moins-values soient réalisées la même année ;

  • qu’il s’agisse de la vente par éléments distincts d’une propriété qui a fait l’objet d’une acquisition unique.

Dans une telle situation, et, notamment, en cas de cession par appartement d’un immeuble collectif, les moins-values résultant de la cession de certains appartements ne peuvent être imputées sur les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’autres fractions du même bien.

Deux exceptions sont prévues au principe de non-prise en compte des moins-values.

Ainsi, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte, soumis à publication ou à enregistrement, et entre les mêmes parties, la ou les moins-values brutes s’imputent sur la ou les plus-values brutes, selon certaines modalités décrites ci-après (Art. 150 VD-II du CGI).

Il s’agit notamment de la vente en bloc :

  • d’un immeuble acquis par parts indivises successives ;

  • d’un immeuble dont le propriétaire a acquis successivement les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) ou des parts indivises de ces droits ;

  • d’un immeuble provenant de la fusion de deux unités d’habitation acquises à des dates différentes.

Il importe peu que l’immeuble ou la fraction d’immeuble ait été acquis à titre onéreux ou gratuit.

La vente en bloc doit être constatée par le même acte soumis à publication ou à enregistrement et entre les mêmes parties.

«L’applicabilité de cette disposition semble se poser pour le cas d’un couple pacsé en régime de séparation des biens qui souhaiterait vendre, à un même acquéreur et dans le cadre d’un même acte de vente, un bien immobilier formé de deux biens fusionnés acquis chacun de leur côté avant de se pacser.»

Aussi le sénateur Hervé Maurey a demandé au Gouvernement si ce cas rentrait dans le champ d’application de l’article 150 VD du CGI.

Le ministre de l’économie et des finances vient de répondre négativement.

«Aussi, lorsque la cession porte sur un bien immobilier résultant de la fusion de deux unités d’habitation, acquises en propre par chacun des partenaires d’un PACS antérieurement à la conclusion de leur PACS, les dispositions de l’article 150 VD du CGI ne trouvent pas à s’appliquer. En effet, dans cette situation, dès lors que chaque fraction du bien n’a pas été acquise par les deux acquéreurs ensemble, la condition tenant à l’acquisition par fractions successives, au sens du II de l’article 150 VD du CGI, n’est pas remplie au niveau de chacun des cédants.»

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