Question : Un immeuble actuellement en stock, affecté à une activité économique, doit-il faire l’objet d’une régularisation de TVA ?

La réponse des experts SVP :

OUI - Les assujettis, ayant construit ou acquis des immeubles en vue de les vendre, sont autorisés à procéder à une déduction immédiate de la TVA qui a grevé la construction ou l’acquisition . Cette déduction est définitivement acquise tant que l’immeuble n’est affecté à aucune utilisation.

La TVA ayant grevé l’acquisition ou la construction d’un immeuble en stock a été récupéré dès lors que cet immeuble était destiné à la vente. En cas de changement d’affectation, cette taxe doit être régularisée. C’est en particulier le cas si l’immeuble est utilisé pour une activité économique.

Pour les immeubles faisant l’objet d’une utilisation dans l’attente d’une cession, il y a lieu de distinguer les trois situations suivantes :

1. Utilisation pour une activité située en dehors du champ d’application de la TVA, le reversement de la taxe d’amont doit être opéré et ce, quelle que soit la date à laquelle intervient l’affectation à cette activité en dehors du champ.

2. Utilisation pour une activité dans le champ de la TVA et ouvrant droit à déduction : aucun reversement de la TVA précédemment déduite n’est à opérer tant que l’affectation à cet usage taxable perdure.

3. Utilisation pour une activité dans le champ de la TVA mais exonérée : l’article 207-IV-3ème de l’annexe II au CGI nous conduit dans une telle situation à procéder à des régularisations de la taxe déduite, comparables à celles qui devraient intervenir si l’immeuble était immobilisé.

Cette assimilation à une immobilisation de l’immeuble conservé en stock trouve à s’appliquer lorsque les deux conditions sont simultanément réunies :

L’échéance de la deuxième année suivant l’achèvement est dépassée (art 270-II du CGI) ;
L’usage, en tout ou partie, pour une opération relevant d’une activité économique s’est prolongé plus d’un an au-delà de cette échéance.

Il n’y a donc pas lieu de retenir l’usage fait de l’immeuble antérieurement à cette échéance. Ainsi, un immeuble achevé en mars 2011 et donné en location en mai 2012, sera assimilé à une immobilisation s’il est toujours donné en location au 1er janvier 2015.

Le point de départ de la période de la régularisation (20 ans) est l’année où l’assimilation est constatée.

Deux types de régularisations sont susceptibles d’intervenir :

Une régularisation annuelle, par vingtième pour chaque année au titre de laquelle l’immeuble est exploité au-delà de la 3ème année suivant celle de l’achèvement.
Une régularisation complémentaire , en proportion du nombre d’années restant à courir jusqu’au terme de la période de régularisation lorsque le bien vient à être cédé sans que l’opération soit soumise à la TVA.

Enfin, cette assimilation de l’immeuble conservé en stock à une immobilisation, s’applique uniquement en matière de TVA et n’emporte aucune conséquence en comptabilité ou en matière d’impôts directs, le bien demeure en stock.

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