L'article 47 de la loi de finances pour 2026 a instauré un nouveau dispositif d'amortissement déductible des revenus fonciers, codifié aux articles 31-I-1°-i et j du CGI, en remplacement du Pinel arrivé à extinction le 31 décembre 2024. Ce dispositif permet aux propriétaires de logements neufs ou réhabilités donnés en location nue de déduire un amortissement annuel du bâti de leur revenu foncier, avec imputation possible du déficit ainsi généré sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Un député vient d'interroger le Gouvernement sur deux points d'application du dispositif lorsque l'investissement est réalisé par l'intermédiaire d'une SCI relevant de l'impôt sur le revenu.
L'article 47 prévoit expressément que le dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque l'immeuble est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, sous réserve que l'associé s'engage à conserver ses titres pendant la durée minimale de location de neuf ans. Toutefois, la loi reste silencieuse sur les modalités concrètes d'application du mécanisme dans cette configuration, ce qui a conduit le député des Landes a interroger le Gouvernement.
- La première question porte sur le niveau auquel l'amortissement doit être calculé et sur les modalités de sa répartition entre associés.
M. Causse demande confirmation que l'amortissement peut être calculé au niveau de la société puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, conformément au principe de translucidité fiscale applicable aux sociétés de personnes.
- La seconde question concerne l'appréciation des conditions au niveau de l'associé.
M. Causse demande si les conditions d'application du dispositif (et en particulier l'interdiction de location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré) doivent être appréciées au niveau de chaque associé individuellement, sans que la violation de cette condition par l'un d'eux remette en cause le bénéfice du dispositif pour les autres associés qui respectent l'ensemble des conditions légales.
Dans une SCI familiale à plusieurs associés il est tout à fait possible qu'un logement détenu par la société soit loué à une personne qui est un parent au deuxième degré de l'un des associés mais pas des autres. Si la condition doit s'apprécier au niveau de la société prise dans son ensemble, la location serait disqualifiante pour tous les associés. Si elle s'apprécie au niveau de chaque associé pris individuellement, seul l'associé concerné perdrait le bénéfice de la déduction.
La logique de la translucidité fiscale plaide pour la seconde solution. Dans les sociétés de personnes, les conditions d'application des régimes fiscaux favorables sont en principe appréciées au niveau de chaque associé : c'est lui qui est le contribuable, c'est lui qui prend l'engagement, et c'est lui qui assume les conséquences d'une rupture. Cette logique avait d'ailleurs été expressément confirmée pour le régime Pinel en société translucide, dans lequel la défaillance d'un associé n'emportait reprise qu'à son égard. Il n'y a pas de raison de changer les règles pour le nouveau dispositif, mais là encore la confirmation doctrinale est attendue, d'autant que le texte de l'article 47 ne tranche pas la question.
Affaire à suivre...