Qualification du bail meublé : l'absence de quelques équipements ne remet pas en cause l'objet du contrat

La distinction entre location nue et location meublée constitue un enjeu fiscal important car elle détermine la catégorie d'imposition des revenus locatifs et, par voie de conséquence, les règles de déductibilité des charges. Les revenus tirés de la location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers en application de l'article 14 du CGI, ce qui permet notamment l'imputation de déficits fonciers résultant de travaux sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les revenus tirés de la location meublée relèvent en revanche de la catégorie des BIC en application de l'article 35-I-5° bis du CGI, catégorie dans laquelle les déficits ne s'imputent que sur les BIC de même nature.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, a fixé la liste des éléments de mobilier devant garnir un logement meublé constituant la résidence principale du locataire. Ce décret énumère onze catégories d'équipements obligatoires, parmi lesquels figurent literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, luminaires, étagères de rangement et matériel d'entretien ménager. La question de savoir si le non-respect de cette liste emporte automatiquement requalification du bail meublé en bail nu est au cœur de la présente affaire.

La qualification fiscale d'une opération s'apprécie, en principe, au regard de sa réalité juridique et matérielle, telle qu'elle résulte du contrat liant les parties. En matière de location, c'est le contrat de bail qui constitue le document de référence pour déterminer la nature de l'opération, sous réserve que la qualification retenue par les parties corresponde à la réalité.

Rappel des faits :

M. C... était propriétaire de quatre appartements situés 3, rue André Clément à Nantes. Il avait conclu pour ces quatre logements des contrats de location d'habitation meublée, signés le 1er juillet 2017, expressément intitulés « Bail de droit commun habitation principale meublée, locataire personne physique ». Au cours des années 2017 à 2019, M. C... a réalisé des travaux dans ces appartements et a déclaré les revenus locatifs correspondants dans la catégorie des revenus fonciers, en imputant les dépenses de travaux comme charges déductibles, alors que la qualification de location meublée imposait leur rattachement à la catégorie des BIC.

Postérieurement au contrôle fiscal, en 2021, M. Ca fait signer des avenants aux contrats de location, modifiant l'intitulé des baux en « bail de droit commun habitation principale logement nu », ces avenants comportant la mention « modification rétroactive ». Trois de ces avenants concernaient d'ailleurs des baux d'habitation signés non pas en 2017 mais en 2020, donc postérieurement aux années d'imposition en litige.

Les déclarations d'impôt sur le revenu de M. C... ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces à l'issue duquel l'administration lui a notifié une proposition de rectification datée du 19 février 2021. M. C a contesté les impositions supplémentaires d'IR mises à sa charge. Après rejet de sa réclamation il a saisi le tribunal administratif de Nantes.

• Il soutient principalement que les contrats de location de ses quatre appartements ne pouvaient être qualifiés de baux meublés dès lors qu'ils ne respectaient pas plusieurs des conditions fixées par le décret du 31 juillet 2015. Il se prévaut notamment de l'absence, dans les logements loués, de couettes et de couvertures, de vaisselle, d'ustensiles de cuisine et de matériel d'entretien ménager. Pour M.C, le non-respect de la liste réglementaire d'équipements emportait requalification en location nue, de sorte que les revenus relevaient de la catégorie des revenus fonciers et que les charges de travaux étaient légitimement déductibles.

Le tribunal de Nantes vient de rejeter la requête de M.C

Concernant la qualification des baux

Le tribunal relève que M. C ne conteste pas avoir conclu au cours de la période contrôlée des contrats de location d'habitation meublée et qu'il produit lui-même quatre contrats signés le 1er juillet 2017 expressément intitulés « Bail de droit commun habitation principale meublée ».

L'argument tiré du non-respect du décret de 2015 est écarté.

• Le tribunal note d'abord que l'absence alléguée de couettes, vaisselle, ustensiles de cuisine et matériel d'entretien « n'est d'ailleurs pas établie ».
• Il juge ensuite que, même à la supposer avérée, cette absence

ne suffit pas à remettre en cause l'objet des baux ainsi conclus.

Le tribunal retient donc que la qualification contractuelle explicite de location meublée l'emporte sur l'invocation du non-respect partiel de la liste d'équipements du décret de 2015.

Concernant les avenants produits

Le tribunal les écarte :

• D'une part, ces avenants ont été signés en 2021, postérieurement aux années d'imposition en litige (2017 à 2019), et « ne sauraient être regardés comme présentant un caractère rétroactif pour l'application de la loi fiscale, quand bien même ils comporteraient la stipulation "modification rétroactive" ».
• D'autre part, trois des avenants concernent des baux signés en 2020 et sont donc sans lien avec les années en cause.

Ce jugement, bien que rendu en première instance, n'en demeure pas moins intéressant s'agissant de l'articulation entre la qualification contractuelle du bail et le respect de la liste d'équipements du décret de 2015. Plutôt pragmatique, le juge considère que la qualification de bail meublé résulte d'abord de la volonté des parties telle qu'elle ressort du contrat. Le non-respect partiel de la liste d'équipements réglementaires, à le supposer établi, ne suffit pas à remettre en cause cette qualification. En effet, le décret de 2015 fixe des obligations du bailleur envers le preneur mais n'a pas pour objet de déterminer la qualification fiscale de l'opération. Un bailleur qui conclut un bail meublé sans fournir l'intégralité des équipements réglementaires manque certes à ses obligations légales, mais il n'en tire pas pour autant le droit de requalifier fiscalement l'opération en location nue pour bénéficier du régime des revenus fonciers.