Depuis l’imposition des revenus de l’année 2016, l’article 16 du CGI , dans sa rédaction issue de l’article 3 de la loi de finances pour 2017 , exonère d’impôt sur le revenu et, corrélativement de prélèvements sociaux, les revenus des logements donnés en location à leurs associés par les sociétés civiles immobilières (SCI) d’accession progressive à la propriété fonctionnant conformément aux dispositions de l’article L. 443-6-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) à l’article L. 443-6-13 du CCH.
Cet article 3 est issu d’un amendement présenté à l’Assemblée nationale en séance publique par la commission des affaires économiques.
Comme le rappelait le Sénat dans son rapport au PLF2017 « de fait, nulle disposition ne prévoyait jusqu’ici d’exonération de ces revenus de l’assiette de l’impôt sur le revenu, ce qui, selon les auteurs de l’amendement adopté par l’Assemblée nationale, donne lieu « à une situation un peu absurde : les locataires-associés sont imposés à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices éventuellement dégagés par la société, alors que ces bénéfices sont issus des loyers qu’ils paient eux-mêmes ». »
L’administration a commenté cette exonération dans sa base BOFIP-Impôt.
Elle souligne que les SCI d’accession progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et l’entretien des immeubles ayant fait l’objet d’un apport par un organisme d’habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l’article L. 441-1 du CCH. Les fractions d’immeuble concernées peuvent éventuellement être attribuées en propriété aux associés.
Les statuts de ces sociétés répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s’il y a lieu. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’État (CCH, art. L. 443‑6‑2).
L’exonération s’applique aux associés de SCI d’accession progressive à la propriété pour la quote-part leur revenant dans les bénéfices de la société, afférente aux seuls revenus des logements détenus par la SCI donnés en location à ses associés. Il est toutefois admis que l’exonération porte également sur les revenus correspondant à la location aux associés des dépendances de ces mêmes logements, telles que des garages par exemple.
L’exonération ne s’étend pas aux revenus accessoires , tels que le droit d’affichage par exemple. Ces revenus accessoires sont imposables au titre des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun, même lorsqu’ils se rapportent à des logements donnés en location à leurs associés par des SCI d’accession progressive à la propriété.
Corrélativement, l’exonération a pour contrepartie l’impossibilité de déduire, au titre des revenus fonciers, les charges afférentes aux logements donnés en location aux associés de la SCI d’accession progressive à la propriété.