L’Administration vient de confirmer et de justifier le tournant doctrinal opéré fin 2023 concernant l’assujettissement à la CFE des propriétaires bailleurs de résidences gérées. Cette précision marque une rupture définitive avec l'héritage jurisprudentiel (Arrêt du Conseil d'Etat du du 24 mars 2006, n° 269716) de l'ancienne taxe professionnelle.
L’article 1447 du CGI dispose que la CFE est due par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Pour le secteur immobilier, le législateur a instauré une fiction juridique : la location ou la sous-location d'immeubles (hors nu à usage d'habitation) est « réputée exercée à titre professionnel ».
Pendant longtemps, la jurisprudence issue de la taxe professionnelle (Arrêt du Conseil d'Etat du 24 mars 2006, n° 269716) exigeait, pour caractériser l'imposition, que le bailleur dispose de moyens matériels ou qu'il fournisse lui-même la prestation de services. Cette approche protégeait les investisseurs particuliers en résidences de services (LMNP/LMP) qui, louant leur bien à un exploitant unique par bail commercial, ne « disposaient » pas techniquement des locaux pour leur propre compte.
Le député Laurent Croizier a interpellé le Gouvernement sur la modification de la doctrine administrative (BOI-IF-CFE-10-20-20-10) appliquée depuis 2024. Il souligne une situation de double imposition économique : le bailleur (investisseur) et l’exploitant (gestionnaire de la résidence) se retrouvent tous deux redevables de la CFE pour un même local. L'argument du ministre repose sur l'absence d'activité propre du bailleur, celui-ci se bornant à percevoir des loyers d'un exploitant qui, lui, assure la réalité de l'activité para-hôtelière.
Le ministre vient de répondre au député
Il a écarté les griefs du député en s'appuyant sur une lecture stricte de l'article 1447 du CGI et sur l'évolution de la jurisprudence du Conseil d'État (notamment les arrêts SODEAL de 2017 et Sté Foncière GSP de 2018).
L'Administration rappelle que la présomption de professionnalisme pour la location de locaux meublés ou équipés est irréfragable. Il n'est plus nécessaire de rechercher si le bailleur met en œuvre des moyens matériels ou intellectuels, ni même s'il dispose effectivement des locaux. Dès lors que le bien est loué meublé (que ce soit à un particulier ou à un exploitant professionnel) l'activité de location est, par nature, dans le champ de la CFE.
La distinction entre LMP et LMNP, importante en matière d'impôt sur le revenu, est ici déclarée totalement inopérante.
L'Administration justifie cette pression fiscale par le fait que chaque acteur économique doit être imposé à hauteur du bénéfice qu'il tire de son modèle. Si le revenu locatif est imposé à l'IR ou à l'IS, il doit l'être corrélativement à la CFE.
Pour répondre à l'argument de la double imposition, le ministre précise les modalités d'assiette :
- La base foncière : Le bien immobilier n'est taxé qu'une seule fois sur sa valeur locative. Il est rattaché à celui qui en a la disposition (généralement l'exploitant dans les résidences de tourisme).
- La cotisation minimum : Le bailleur qui n'a pas la disposition du bien (car il l'a loué à l'exploitant) ne paiera pas de CFE sur la valeur locative du logement, mais restera redevable de la cotisation minimum (établie par la commune selon son chiffre d'affaires).
Cette réponse valide l'assujettissement systématique des investisseurs en résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, tourisme), mettant fin aux espoirs de retour à l'ancienne jurisprudence de 2006. Elle rappelle également l'existence de deux garde-fous essentiels :
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L'exonération de plein droit si le chiffre d'affaires (loyers encaissés) est inférieur à 5 000 € par an.
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L'absence de double taxation de la base foncière, le bailleur n'étant redevable que de la cotisation minimale dès lors qu'il ne conserve pas le contrôle des locaux.