La taxe d'habitation, qui a été supprimée sur les résidences principales depuis 2023 mais demeure applicable aux résidences secondaires, est due pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation en application de l'article 1407 du CGI. L'article 1408-I du code précité précise qu'elle est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. L'article 1415 fixe le fait générateur de la taxe au 1er janvier de l'année d'imposition.
Ces dispositions posent deux critères alternatifs de rattachement : la jouissance effective du logement et, subsidiairement, la disposition juridique. La jurisprudence a précisé que l'administration doit établir la taxe au nom de la personne qui a la jouissance effective du logement et, seulement à défaut, au nom de celle qui en a la disposition. La notion de disposition s'entend de la possibilité juridique et matérielle de jouir du logement à tout moment, même sans occupation effective. Le propriétaire d'un logement est présumé en avoir la disposition, mais cette présomption peut être renversée s'il démontre qu'un contrat ou une situation de fait le prive de la possibilité d'en jouir.
L'article 1407 ter du CGI permet par ailleurs aux communes situées en zone tendue d'appliquer une majoration de 5 à 60 % de la part communale de taxe d'habitation pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale, ce qui alourdit considérablement l'enjeu pour les propriétaires de résidences secondaires, en particulier à Paris où la majoration a été fixée à 60 %.
Le prêt à usage (commodat), défini par l'article 1875 du code civil, est un contrat par lequel une partie livre une chose à l'autre pour s'en servir, à charge de la rendre après usage. Ce prêt est essentiellement gratuit, le prêteur demeurant propriétaire de la chose prêtée.
La question de savoir si un contrat de prêt à usage prive le propriétaire de la disposition du logement au sens fiscal du terme dépend des stipulations du contrat et des circonstances de fait, le juge devant vérifier que le contrat est réel et que l'occupation par l'emprunteur est effective.
Rappel des faits :
M. B, résident fiscal américain, a acquis le 30 décembre 2015 un appartement de 115,61 m² à Paris. Le lendemain de l'acquisition, le 31 décembre 2015, il a conclu un contrat de prêt à usage avec ses parents, divorcés depuis 1986 mais vivant ensemble, pour une durée de neuf ans renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois ans. L'article 4 du contrat le privait de la possibilité de reprendre l'usage du logement avant la fin de l'année 2024.
M. B a été assujetti au titre de l'année 2022 à la taxe d'habitation à raison de ce logement pour un montant de 4 483 €, incluant une majoration de 60 % pour résidence secondaire. L'enjeu financier était significatif puisque, si la taxe avait été établie au nom de ses parents au titre de leur résidence principale, ceux-ci auraient probablement bénéficié du dégrèvement d'office en fonction de leurs ressources prévu par l'article 1414 C du CGI.
M.B a réclamé le remboursement de la taxe acquittée. Sa réclamation ayant été rejetée, il a saisi le tribunal administratif de Paris.
Il soutient qu'il n'avait pas la disposition du logement au 1er janvier 2022 dès lors que celui-ci était occupé par ses parents en vertu du contrat de prêt à usage du 31 décembre 2015, dont l'article 4 le privait de la possibilité d'en reprendre l'usage avant fin 2024.
Le tribunal vient de prononcer la décharge totale de la taxe d'habitation.
L'accumulation de preuves concordantes (avis d'imposition des parents, assurance habitation, factures d'énergie, attestations, certificat médical) a convaincu le juge de la réalité du commodat et de l'occupation effective.
S'agissant de la disposition du logement par le propriétaire. Il a jugé que M. B...
...qui s'est engagé, par la conclusion de ce contrat civil, à mettre l'appartement en cause à la disposition de ses parents pour une durée de neuf ans renouvelable par tacite reconduction,
n'avait conservé ni la disposition ni la jouissance du bien, et n'avait pas eu l'intention de s'en conserver la disposition ou la jouissance au 1er janvier 2022. Le contrat de prêt à usage, par sa durée (neuf ans) et ses stipulations (impossibilité de reprise avant fin 2024), privait effectivement le propriétaire de la possibilité de jouir du logement.
La décision doit néanmoins être appréciée avec prudence. L'administration sera certainement vigilante à l'égard des contrats de prêt à usage familiaux utilisés comme instruments d'optimisation de la taxe d'habitation. Le contribuable qui souhaite se prévaloir d'un tel contrat devra démontrer, par un faisceau d'indices convergents, que l'occupation par l'emprunteur est réelle et que le propriétaire est effectivement privé de la disposition du bien. Un contrat de complaisance, dépourvu de réalité matérielle, sera écarté.
En l'espèce, la combinaison de la résidence à l'étranger du propriétaire, de la durée du contrat (9 ans), de la clause interdisant la reprise anticipée, de l'âge et de la situation financière des parents et de la multiplicité des pièces attestant de leur occupation effective a emporté la conviction du juge.
En bref :
- Un contrat de commodat de longue durée (neuf ans renouvelable) consenti aux parents du propriétaire, assorti d'une clause interdisant la reprise anticipée, prive le propriétaire de la disposition du logement au sens de l'article 1408 du CGI.
- La réalité de l'occupation par les emprunteurs doit être établie par un faisceau d'indices (avis d'imposition, assurance habitation, factures d'énergie, attestations, certificats médicaux)