En application des dispositions de l'article 151 septies B du CGI les plus-values à long terme réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième, lorsque ces plus-values portent sur :
- des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
- des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou de parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
L’abattement pour durée de détention prévu à l'article 151 septies B du CGI est applicable aux seules plus-values à long terme qui correspondent, d’une manière générale :
- aux plus-values provenant de la cession d’éléments non amortissables détenus depuis au moins deux ans ;
- aux plus-values provenant de la cession d’éléments amortissables détenus depuis au moins deux ans, pour la partie qui excède les amortissements fiscalement déduits pour l’assiette de l’impôt sur les bénéfices.
L'article 39 duodecies-2 CGI définit les plus-values à court terme comme étant :
- d'une part, celles qui sont réalisées à l'occasion de la cession d'immobilisations de toute nature acquises ou créées par l'entreprise depuis moins de deux ans.
- d'autre part, celles qui proviennent de la cession d'éléments détenus depuis au moins deux ans, dans la mesure ou elles correspondent à des amortissements déduits pour l'assiette de l'impôt
Les plus-values à court terme ne bénéficient pas de l'exonération 151 septies B du CGI, elles font partie du résultat imposable et subissent donc l’impôt comme l’ensemble de vos revenus professionnels ainsi que les cotisations sociales.
Rappel des faits :
Par acte du 7 juin 1982, Mme B a reçu, par donation partage, un fonds de commerce d’hôtel café restaurant qu’elle a exploité personnellement sous le nom « hôtel le Chêne » puis a donné en location gérance à la société H au cours de l’année 1999. Le 19 avril 2012, elle a cédé ce fonds de commerce à la société et, le même jour, a repris dans son patrimoine privé, pour un montant de 400 000 €, les murs de l’hôtel et de son annexe ainsi que leur terrain d’assiette, qui figuraient à l’actif du bilan de son activité de loueur de fonds.
La plus-value réalisée à l’occasion de cette reprise a été déclarée pour un montant total de 396 951 €, dont 27 440 € l’ont été en tant que plus-value à court terme.
A l’issue d’un contrôle sur pièces, par proposition de rectification du 14 janvier 2015, le service a remis en cause le montant de la plus-value à court terme déclarée et l’a porté à 146 595 €, estimant que les amortissements pratiqués sur les constructions devaient y être inclus, en application de l’article 39 duodecies-2-b du CGI.
Mme B a demandé au TA de Pau de prononcer la décharge, en droits, pénalités et majoration, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2012. Par un jugement du 7 mars 2022, le TA de Pau a rejeté sa demande.
Mme B a fait appel du jugement.
La Cour vient de rejeter l'appel de Mme B
Mme B estime que l'administration fiscale a regardé, à tort, une partie de la plus-value réalisée comme étant à court terme, à due concurrence des amortissements pratiqués, alors que ces derniers correspondent, pour la majorité, à des travaux réalisés sur les constructions il y a près de 40 ans
La Cour écarte cet argument en se prévalant du fait que :
les dispositions l’article 39 duodecies-2-b du CGI qualifie de plus-value à court terme celles réalisées à l’occasion de la cession d’éléments détenus depuis deux ans ou plus, dans la mesure où elles correspondent à des amortissements qui ont pu être déduits par le cédant pour l’assiette de l’impôt, sans qu’ait d’incidence la date à laquelle les travaux à l’origine des amortissements en cause ont été réalisés.
Mme B considère également qu'au jour de la reprise de l’ensemble immobilier, la VNC des travaux amortis était nulle et que partant ces travaux ne pouvaient ainsi donner lieu à plus-value à court terme . La Cour écarte ce second argument en faisant valoir que :
la circonstance qu’au jour de la reprise des biens, la valeur nette comptable des travaux réalisés sur les constructions était nulle dès lors qu’ils ont été totalement amortis, est sans incidence sur la qualification à court terme de la fraction de la plus-value totale correspondant aux amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt, dès lors qu’au jour de l’opération de reprise dans son patrimoine privé de l’ensemble immobilier, les immobilisations correspondant aux travaux en cause, inscrites dans l’état des immobilisations produit, étaient comprises dans l’actif de l’activité de loueur de fonds de Mme B… et n’en avaient pas été sorties.
Enfin, Mme B estime que la reprise des travaux réalisés, pris isolément, ne dégage aucune plus-value dès lors qu’ils ont été réalisés il y a près de 40 ans et ont été entièrement amortis. Pour écarter ce troisième argument la Cour fait valoir que :
la plus-value totale est précisément déterminée, en cas de reprise par un exploitant individuel d’un élément de l’actif de son entreprise vers son patrimoine privé, par la différence entre la valeur réelle du bien au jour de la reprise et sa valeur d’origine diminuée, le cas échéant, du cumul des amortissements comptabilisés au titre de ce bien, qui correspond à sa valeur nette comptable.