Selon la doctrine administrative : «Est considéré comme vacant un logement libre de toute occupation pendant au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. L’occupation momentanée au cours de l’année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement».
Garder un logement vide peut coûter très cher en imposition récurrente, payable tous les ans par les propriétaires immobiliers. Il est toutefois possible d’y échapper lorsque de bonnes raisons justifient cette situation.
Le point sur une taxe qui n’a cessé de s’étendre depuis une quinzaine d’années.
Le logement n’est pas un bien comme les autres. Il est rare et cher. Pour inciter fermement les propriétaires immobiliers à louer ou à vendre les maisons et les appartements qui ne sont jamais occupés, des logements vacants dans le jargon, on a, en 1999, sorti l’arme fiscale sous la forme d’une taxe.
Néanmoins, la taxe annuelle sur les logements vacants n’a pas vocation à s’appliquer à l’ensemble du territoire, ni à toutes les habitations inoccupées.
Elle concerne uniquement les logements des communes inscrites sur une liste officielle. En toute hypothèse, quelques moyens légaux permettent d’échapper au paiement de la taxe sur les logements vacants.
Une liste officielle des communes concernées
Selon l’article 232 du CGI , la taxe annuelle sur les logements vacants s’applique dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Le décret 2013-392 du 10 mai 2013 fixe la liste des communes où la taxe est instituée.
Sans surprise, on trouve sur cette liste les grandes villes, les agglomérations en bordure du littoral, ou en montagne et certaines communes limitrophes d’un pays voisin, notamment Ajaccio, Annecy, Annemasse, Arles, Bastia, Bayonne, Fréjus, Hendaye, la Rochelle, Lille, Lyon, Menton, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Tonons-les-Bains et bien d’autres.
La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition
Elle est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, ou à réhabilitation, ou emphytéotique qui dispose du logement depuis qu’il est vacant. Autre condition, le logement doit être habitable et il est inoccupé (on dit vacant) sur la volonté du propriétaire.
Les communes non éligibles à la taxe sur les logements vacants, peuvent, par délibération spéciale assujettir à la taxe d’habitation les logements vacants depuis plus de deux ans (Art. 1407 bis du CGI ).
Au moins quatre bonnes raisons de ne pas payer la taxe
Lorsque le logement est pourvu d’un ameublement suffisant, fut-il sommaire, vous recevrez un avis d’imposition à la taxe d’habitation.
Peu importe alors, que la maison ou l’appartement soit utilisé un peu beaucoup, ou jamais.
Les choses se compliquent lorsque le logement est totalement dépourvu de meubles, car dans ce cas la taxe d’habitation ne s’applique pas.
La taxe sur les logements vacants prend le relais si les conditions sont légales sont réunies, donc selon la situation géographique et la vacance depuis au moins un an.
Il est possible d’échapper au versement de la taxe sur les logements vacants lorsque l’inoccupation est due à une cause étrangère à la volonté du propriétaire.
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Pas de taxe donc, lorsque le logement est trop dégradé pour être habitable et que sa mise en état d’habitation nécessite des travaux dont le montant excèderait de 25 % la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Par valeur vénale, il faut comprendre le prix qui pourrait être obtenu si le bien immobilier était vendu sur un marché de libre concurrence.
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Vous n’aurez pas non plus à verser la taxe lorsque vous avez réalisé des démarches pour proposer le logement à la location ou à la vente sans trouver de locataire ou d’acquéreur. Cette offre de location ou de vente doit être exprimé à un loyer ou un prix non excessif, conforme aux valeurs du marché immobilier local.
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Autre échappatoire , la prochaine démolition ou la réhabilitation lourde du logement inclus dans une opération urbaine décidée par une collectivité territoriale.
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La taxe ne s’applique pas non plus si vous pouvez justifier que le logement a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours au cours de la période de référence . On en revient alors, en principe, au premier cas de figure : le logement est soumis à la taxe d’habitation puisqu’il y a eu un ameublement suffisant pour en permettre l’occupation.
Ces quatre motivations ne constituent pas une liste exhaustive. De nombreuses autres situations peuvent permettre de ne pas payer la taxe : par exemple, le désaccord (porté en justice) existant entre des héritiers sur l’attribution d’un logement indivisaire lors du partage.
Attention. L’administration fiscale ne peut pas deviner que vous vous trouvez dans une situation permettant de ne pas payer la taxe sur les logements vacants. Vous recevrez un avis de paiement. Il vous faudra alors présenter une demande de dégrèvement (d’annulation) de la taxe appuyée des arguments et justifications nécessaires.
La doctrine administrative souligne que « l’appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait , le contribuable devant prouver qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché, etc.) ou que l’immeuble ne peut pas être occupé dans des conditions normales. Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l’administration. Lorsque la taxe est établie à tort, il appartient au redevable d’en solliciter le dégrèvement » .