Une position stricte du juge de l'impôt nous rappelle que le bénéfice de l'exonération de plus-value immobilière en cas d'expropriation est subordonné à la réalisation effective du remploi dans le délai légal, indépendamment des circonstances ayant empêché cette réalisation.
Les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique (DUP) a été prononcée en vue d'une expropriation ou pour lesquels le cédant a exercé le droit de délaissement prévu à l'article L. 152-2 du code de l'urbanisme, à l'article L. 311-2 du code de l'urbanisme, au dernier alinéa de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme ou au I de l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement, sont exonérées.
Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession (Art. 150 U, II-4° du CGI).
Rappel des faits :
M. B propriétaire indivis d’une parcelle de terre l'a cédé le 9 octobre 2017 à la société publique locale Agate, titulaire du contrat de concession d’aménagement de la zone d’aménagement concerté "Carrière des Amoureux". Lors de cette cession, M. B a sollicité l’exonération prévue par l’article 150 U-II-4° du CGI, s’engageant à procéder au remploi de l’intégralité de l’indemnité principale perçue, soit 1 208 520 €. Dans le délai imparti de douze mois, il a effectué deux opérations : l'acquisition d'un bien immobilier à Nîmes pour 563 906,13 € et le versement de 540 000 € à la société Stonehedge dans le cadre d'une convention de partenariat pour la constitution d'un portefeuille immobilier qui n’a abouti à aucune acquisition effective.
L'administration fiscale a remis en cause l'exonération au motif que la condition de remploi n'était pas satisfaite, la seconde opération n'ayant pas abouti à une acquisition immobilière effective dans le délai légal. Contestant cette imposition, M. B a saisi le tribunal administratif de Nîmes, lequel a rejeté sa demande le 27 juin 2023.
M.B a fait appel de la décision devant la CAA de Toulouse.
Il estime que le non-respect du délai de remploi était justifié par un cas de force majeure, étant victime d'une escroquerie présumée de la société Stonehedge.
De son côté, l’administration a estimé que les circonstances avancées par M. B ne constituaient pas un cas de force majeure, car le manquement au remploi était directement lié à la décision de conclure une convention de partenariat infructueuse avec la société Stonehedge, plutôt qu’à un événement extérieur imprévisible et irrésistible.
La Cour vient de rejeter la requête de M.B
Sur le fond, la Cour a écarté l'argument de la force majeure, considérant que l'échec du remploi résulte de la décision même du contribuable de s'engager dans une convention de partenariat qui ne garantissait pas la réalisation effective d'une acquisition immobilière.
La seule circonstance que M. B... n'est pas un professionnel des placements immobiliers et qu'il aurait été victime de manœuvres mises en place par la société Stonehedge, qui ne lui a d'ailleurs pas restitué la somme qu'il lui avait versée, ne constitue pas un cas de force majeure de nature à l'exonérer du respect de la condition de remploi, dès lors que l'absence de réalisation de cette condition est nécessairement liée à sa décision de conclure la convention de partenariat du 30 janvier 2018, qui avait au demeurant un objectif limité à la recherche, la présentation et l'analyse de toutes opérations pouvant correspondre aux opérations cibles de l'intéressé.
Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration fiscale a estimé que M. B... ne remplissait pas les conditions, s'agissant de la cession du 9 octobre 2017, pour bénéficier de l'exonération prévue au 4° du II de l'article 150 U du code général des impôts et, par voie de conséquence, au II de l'article 1529 du même code.