Le Gouvernement apporte des précisions concernant les conditions d'application de l'exonération de plus-value immobilière au titre du réinvestissement dans une résidence principale (Exonération résidence secondaire) codifié à l'article 150-U-II-1°bis du CGI. .
L’article 150-U-II-1°bis du CGI prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, subordonnée à la condition que le cédant, ou l’associé personne physique d’une société relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
Cette exonération est également conditionnée au remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.
Si l’affectation à la résidence principale doit en principe intervenir dès l’acquisition du logement ou dès l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation, l'administration admet par tolérance que l’affectation à la résidence principale soit différée au maximum de douze mois après l’acquisition du logement en cas d’acquisition d’un logement suivie de travaux ou au maximum de vingt-quatre mois après l’acquisition du logement en cas d’acquisition d’un immeuble transformé en logement,
Par ailleurs, même si « l’exonération n’est subordonnée à aucune durée minimale de conservation du logement ou d’affectation à la résidence principale du cédant », l'administration précise que :
Le cédant doit justifier que le logement, objet du remploi, a constitué sa résidence habituelle et effective [...] qui s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement pendant la majeure partie de l’année et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°320 et s)
Face aux interrogations sur la durée minimale de conservation nécessaire pour maintenir cette exonération fiscale, le ministre vient de confirmer l'absence de seuil temporel fixe tout en rappelant les conditions d'effectivité de la résidence principale.
Le ministre confirme explicitement que :
le législateur n'a pas fixé de condition tenant à la durée d'affectation à la résidence principale pour le bénéfice de cette exonération.
Bien qu'aucune durée minimale ne soit fixée, la réponse établit des critères exigeants :
- Résidence habituelle : le logement doit être occupé "pendant la majeure partie de l'année"
- Résidence effective : une "utilisation temporaire" est insuffisante
- Durée "suffisamment significative" : l'occupation doit être assez longue pour que "la réalité de cette affectation ne puisse être remise en cause"
La réponse souligne qu'il s'agit d'une "question de fait" appréciée "au cas par cas" par l'administration fiscale, sous contrôle du juge. En cas de doute, c'est au contribuable de "prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence"
Cette réponse suggère qu'une occupation de quelques mois seulement peut être insuffisante, mais qu'une année complète devrait normalement suffire si les autres conditions sont remplies. Les contribuables devront donc constituer un dossier probant démontrant la réalité de leur occupation effective et habituelle du logement.