Pour le juge de l'impôt l’affirmation du cédant d'un bien immobilier de n’avoir réalisé aucuns travaux, suffit à ne pas appliquer au prix d’acquisition le forfait travaux de 15 % prévu par les dispositions précitées l’article 150 VB-II-4° du CGI.
Conformément à l’article 150 VB-II-4° du CGI, Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :
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soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
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soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
S’agissant du forfait de 15% l’administration précise qu’il s’agit
d’une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.
Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.
BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220, n°350
Lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie et que le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %, celui-ci n'a alors pas à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.
Rappel des faits :
La société civile immobilière du 5 rue Alfred de Lassence dont M. B est associé à hauteur de 50 % a fait l’objet d’un contrôle sur pièces au titre de l’année 2016. Cette dernière a pour activité la location de terrains et autres biens immobiliers. La SCI a cédé le 31 mai 2016, un montant global de 1 900 000 €, un ensemble immobilier composé d’un bien situé au 3 rue Alfred de Lassence à hauteur de 1 260 000 € et d’un bien situé au numéro 5 de la même rue pour un montant de 640 000 €. L’administration a évalué la durée de détention du bien situé au numéro 3, à 28 ans et a rectifié la plus-value qui n’a pas été déclarée.
Par la proposition de rectification du 3 décembre 2019, en sa qualité d’associé, M. B a été informé des rectifications opérées en matière de prélèvements sociaux à hauteur de sa quote-part. L’administration a maintenu les rectifications dans sa réponse aux observations du contribuable du 27 janvier 2020. Par lettre du 12 avril 2022, l’administration rejette la réclamation préalable.
M. B a demandé au Tribunal la décharge des impositions supplémentaires aux prélèvements sociaux relatifs à la plus-value de la cession du bien en tant qu’associé de la SCI.
M. B soutient notamment qu’en application de l’article 150 VB-II-4° du CGI, il est en droit de bénéficier d’une majoration pour travaux égale à 15 % du prix d’acquisition du bien acquis en 1988 par la SCI.
Il soutient pouvoir bénéficier de cette augmentation de 15 % alors même qu’il n’a procédé à aucun travaux.
L’absence de justificatif travaux ne fait pas obstacle à l’application de ce taux forfaitaire de 15 % mais l’affirmation du requérant de n’avoir réalisé aucun travaux suffit, quant à elle, à ne pas appliquer au prix d’acquisition un forfait de 15 % [...].
Par suite, M. B n’est pas fondé à demander l’application d’une majoration du prix d’acquisition du bien de 15 % pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées.
Cette décision est dans le droit fil des arrêts de la CAA de Lyon du 5 juin 2018, n° 17LY00630 et du Conseil d'Etat du 25 mars 2019 n° 422943 qui ont refusé l’application du forfait de 15 % pour travaux en majoration du prix d’acquisition, en l’absence de travaux réalisés par le vendeur.
Dans cette affaire, le vendeur avait précisé, dans l'acte de cession, d’une part, qu’il n’avait pas effectué sur le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou une déclaration préalable, d’autre part, qu'il n'avait pas réalisé sur l’immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommage-ouvrage dans les dix dernières années.
Partant, la juridiction administrative avait jugé que le vendeur n’était pas fondé à demander, pour le calcul de la plus-value réalisée, l’application d’une majoration du prix d’acquisition du chalet de 15 % pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées.
Sans remettre en cause la doctrine BOFIP, la haute juridiction administrative reconnait à l’administration la faculté de pouvoir démontrer l’absence de travaux pour faire échec au forfait de 15%
Force est de constater que le juge de l'impôt, par cette nouvelle décision, réitère sa position restrictive concernant le forfait de 15%
Même si en application de l'article L80 A du LPF la doctrine BOFIP précitée est opposable à l'administration, cette décision confirme qu'un contribuable ne peut beneficier de la majoration du prix d’acquisition par application du forfait travaux de 15 % dès lors qu'il déclare ou affirme qu’il n’a réalisé aucuns travaux sur le bien vendu.
Dans tous les cas il conviendra d'éviter une telle déclaration du vendeur dans l'acte de cession !