Afin de relancer immédiatement le marché immobilier et d’encourager les détenteurs de terrains à bâtir à céder leurs biens, un abattement exceptionnel de 30 % est mis en place, en complément de l’abattement pour durée de détention. La mise en oeuvre de cet abattement, simple dans son principe, n’en demeure pas moins sujette à discussion.
Le 29 août dernier, lors de sa présentation, ce jour, à la presse de son Plan de relance du logement le Premier ministre a annoncé plusieurs mesures fiscales visant à assouplir le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers portant sur les terrains à bâtir.
Il a ainsi institué un abattement exceptionnel supplémentaire de 30 % pour la détermination de l’assiette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir.
Anticipant sa validation législative, la mesure du plan de relance relatif à cet abattement exceptionnel a été commenté par l’Administration lors d’une mise à jour de la base BOFIP en date du 11 septembre 2014 .
Il ressort de cette mise à jour que « l’abattement exceptionnel de 30 % s’applique à la double condition que la cession :
«(…) Un abattement de 30 % est applicable sur les plus-values, déterminées dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VD du code général des impôts, résultant de la cession de terrains à bâtir définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du même code ou de droits s’y rapportant, à la double condition que la cession :
1° Soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine à compter du 1er septembre 2014 et au plus tard le 31 décembre 2015 ;
2° Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.»
Dans un communiqué en date du 12 septembre annonçant la mise en place immédiate d’un nouveau régime fiscal des plus-values de cession de terrains à bâtir, Michel Sapin et Christian Eckert ont précisé :
« Cet abattement exceptionnel s’applique aux plus-values résultant de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014 , précédées d’une promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, sous réserve que la cession soit effectivement réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine ».
L’article 4 du Projet de Loi de Finances pour 2015 est quant à lui rédigé comme suit :
L’exposé des motifs de l’article 4 du PLF2015 précise pour sa part que l’abattement de 30% s’applique à la condition que la cession :
« soit engagée par une promesse de vente ayant acquis date certaine du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015 ».
Comment s’y retrouver ? Quelle lecture retenir ? Ces différentes rédactions concernant « l’entrée en vigueur » du régime de faveur ne permettent pas aujourd’hui de l’appliquer en toute sécurité.
Si la cession doit intervenir à compter du 1er septembre qu’en est-il de la promesse ?
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Cette dernière doit elle obligatoirement avoir été signée à compter du 1er septembre ou les promesses signées antérieurement à cette date mais acquérant date certaine à compter de cette même date permettent-elles également d’ouvrir droit à l’abattement exceptionnel ?
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De même, une vente de terrain à bâtir qui serait réalisée à compter du 1er septembre 2014, sans qu’une promesse n’ait été au préalable signée peut -elle ouvrir droit à l’abattement exceptionnel de 30% ? Une interprétation littérale de l’article 4 du PLF2015 devrait nous conduire à répondre négativement à la question. Il aurait été plus simple que cet abattement de 30% s’applique pour « toutes les cessions intervenant à compter du 1er septembre 2014 ».
Gageons que les débats parlementaires permettront d’éclaircir cette situation.
Affaire à suivre…