Clarification de la notion de « disposition ou jouissance » d'un local d'habitation en cas de litige locatif. Par cette décision, le juge de l'impôt impose au propriétaire une obligation de diligence pour reprendre possession de son bien, refusant que la passivité du bailleur face à une situation de fait connue lui permette d'échapper à la taxe d'habitation.
En matière de taxe d'habitation, le principe (Art. 1407 et 1408 du CGI) est l'établissement de l'imposition au nom de la personne qui a la disposition ou la jouissance des locaux au 1er janvier de l'année d'imposition. La jurisprudence constante considère que lorsque le local est vide de meubles (ou inoccupé), le propriétaire est redevable s'il en a la disposition, c'est-à-dire s'il a la possibilité juridique et matérielle de l'occuper ou de le louer.
La question posée au Conseil d'État était de savoir si la non-restitution des clés par un locataire parti, après résiliation judiciaire du bail, faisait obstacle à ce que le propriétaire soit regardé comme ayant la disposition du bien.
Rappel des faits :
L’affaire concerne un propriétaire d’un appartement loué depuis l’an 2000. Face à des impayés, le bailleur M. B a assigné ses locataires en résiliation de bail. Par un jugement du 13 septembre 2019, le juge judiciaire a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec effet rétroactif au 14 février 2018, mais a rejeté la demande d’expulsion au motif factuel que les locataires avaient déjà quitté les lieux.
L’administration fiscale a alors assujetti M.B à la taxe d'habitation et à la contribution à l’audiovisuel public pour l’année 2020. Le contribuable a contesté cette imposition, se prévalant du fait qu'au 1er janvier 2020, bien que le bail fût résilié et les locataires partis, ces derniers ne lui avaient pas restitué les clés, l’empêchant d’avoir la disposition effective du bien.
Le Tribunal administratif de Melun a rejeté la demande de M.B en se fondant sur la seule résiliation juridique du bail, jugeant la détention des clés inopérante.
M.B s'est pourvu en cassation
- La censure de l’erreur de droit du Tribunal administratif
Le Conseil d'État a tout d'abord censuré le raisonnement du TA pour erreur de droit. Les juges du fond avaient déduit la jouissance du propriétaire de la seule circonstance juridique de la résiliation du bail.
Pour la Haute juridiction, le juge du fond aurait dû rechercher si, concrètement, l’absence de clés et les conditions de la résiliation ne constituaient pas un obstacle réel empêchant le propriétaire de jouir de son bien, et ce, malgré les diligences qu'il aurait pu entreprendre.
- Le règlement de l'affaire au fond
Cependant, réglant l'affaire au fond, le Conseil d'État rejette finalement la demande de décharge du contribuable.
Pour déterminer si le propriétaire avait la disposition du bien au 1er janvier 2020, la haute juridiction relève que le jugement civil de septembre 2019 avait informé le propriétaire de deux éléments cruciaux : la résiliation du bail était actée et, surtout, le logement était libre d'occupation.
Partant, le propriétaire avait la certitude juridique et factuelle de la vacance du bien plus de trois mois avant le fait générateur de l'impôt. Le Conseil d'État juge que la simple non-restitution des clés par les anciens locataires ne suffit pas à caractériser une absence de disposition. Il incombait au propriétaire, fort de la décision de justice constatant le départ des occupants, d'entreprendre les « diligences raisonnablement possibles », telle que le changement des serrures, pour reprendre matériellement possession des lieux.
En l'absence de preuve d'obstacles ayant empêché de telles diligences, le propriétaire doit être regardé comme ayant recouvré la libre disposition de son bien.
Le propriétaire ne peut se retrancher derrière la passivité ou la mauvaise volonté d'anciens locataires (non-remise des clés) pour échapper à la taxe d'habitation, dès lors qu'il a connaissance du départ de ces derniers et qu'il dispose d'un titre juridique actant la fin du bail.