Dans le cadre d’une nouvelle mise à jour de la base BOFIP-Impôt l’administration fiscale commente enfin le régime de la surtaxe sur plus-values immobilières de plus de 50.000 €
C’est l’article 70 de la LFR 2012-IV qui a institué, à compter du 1er janvier 2013, et sous réserve des cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012, cette taxe, codifiée sous l’article 1609 nonies G du CGI, assise sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50 000 € imposables soit à l’impôt sur le revenu soit au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI.
Sont soumises à la taxe les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques, les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI et les contribuables passibles de l’impôt sur le revenu qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France.
Si Bercy a confirmé , en dépit de la censure de l’article 15 de la LF pour 2013, que cette surtaxe ne s’appliquait pas lors de la cession d’un terrain à bâtir, beaucoup de questions restaient, à ce jour, sans réponses.
Par cette mise à jour, l’administration fiscale apporte enfin les précisions attendues par les professionnels pour sécuriser les déclarations.
Ce qu’il faut retenir
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Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité ne sont pas redevables de cette surtaxe ;
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La surtaxe ne s’applique pas aux plus-values immobilières bénéficiant d’une exonération en application de l’article 150 U-II du CGI (Résidence principale, résidence secondaire, expropriation…) ou par l’effet de l’abattement pour durée de détention ;
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L’administration apprécie avec souplesse «l’exonération» dont bénéficient les cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012 ;
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Le seuil de 50 000 € s’apprécie après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et, le cas échéant, de la fraction de la plus-value exonérée en application des dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI en cas de remploi ;
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En cas de cession par des indivisaires, des partenaires de PACS ou des concubins , le seuil de 50.000 € s’apprécie au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chaque concubin, chaque co-indivisaire, chaque partenaire de PACS ;
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En cas de cession conjointe par un couple marié , les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, il est admis d’apprécier le seuil de 50 000 € comme en matière d’indivision , c’est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de plus-value, revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple ;
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En cas de cession par une sociétés de personnes (IR) type SCI , la taxe est due par la personne morale et le seuil de 50 000 € s’apprécie au niveau de la personne morale et non au niveau de chaque associé
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Toutefois, l’administration admet que le seuil de 50 000 € s’apprécie au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l’impôt sur le revenu. Dès lors, il n’est pas tenu compte pour l’appréciation du seuil de 50 000 € :
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de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l’impôt sur les sociétés ;
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de la quote-part de la plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d’une exonération liée à la cession de la résidence principale ou à la cession d’un logement en vue de l’acquisition de celle-ci.
Taux d’imposition de la surtaxe
| Montant de la plus-value imposable | Taux applicables |
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De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV - (60 000 - PV) x 1 / 20 |
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De 60 001 € à 100 000 € |
2% PV |
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De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV - (110 000 - PV) x 1 / 10 |
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De 110 001 € à 150 000 € |
3% PV |
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De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV - (160 000 - PV) x 15 / 100 |
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De 160 001 € à 200 000 € |
4% PV |
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De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV - (210 000 - PV) x 20 / 100 |
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De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
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De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV - (260 000 - PV) x 25 / 100 |
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Supérieur à 260 000 € |
6 % PV |
« PV = montant de la plus-value imposable »_
Exemple n° 1
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Immeuble détenu par un couple marié (bien de communauté)
M. et Mme Z vendent un appartement le 25 mars N pour un montant de 212 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier N-4 pour 90 000 €.
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Plus-value brute : 212 000 - 90 000 = 122 000 €. L’abattement pour durée de détention ne s’applique pas (moins de six années de détention).
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Plus-value nette : 122 000 €. Quote-part de plus-value revenant à chaque époux : 61 000 €.
La plus-value nette imposable, appréciée au niveau de la quote-part part du bien revenant à chaque époux, étant supérieure à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique.
S’agissant d’un couple marié et d’un bien de communauté, la taxe est calculée comme suit :
Taux applicable à chaque quote-part : 61 000 € x 2 % = 1 220 €.
Taxe due par le couple : 1 220 € x 2 = 2 440 €.
Exemple n° 2
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Immeuble détenu par une société relevant des articles 8 à 8 ter du CGI
La SCI Y cède un immeuble le 25 mars 2013 pour un montant de 500 000 €. Le bien a été acquis le 15 janvier 2003 pour 200 000 €.
La SCI Y est détenue :
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par une SA A à hauteur de 50 % des parts ;
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par deux personnes physiques (B et C) à hauteur de 25 % des parts chacune. L’immeuble vendu constituait la résidence principale de B.
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Plus-value brute : 500 000 - 200 000 = 300 000 € Abattement pour durée de détention (cinq années de détention au delà de la cinquième) : 10 % x 300 000 = 30 000 €.
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Plus-value nette : 300 000 - 30 000 = 270 000 €
La plus-value nette est exonérée :
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au prorata des droits de la société A, soumise à l’impôt sur les sociétés, soit 50 % ;
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au prorata des droits de l’associé B, dont le bien vendu constituait la résidence principale, soit 25 %. La plus-value nette imposable réalisée par la SCI Y, correspondant aux droits des seuls associés redevables de l’impôt sur le revenu ne bénéficiant pas d’une exonération, s’élève donc à 67 500 €.
Le montant de la plus-value imposable réalisée par la SCI Y étant supérieur à 50 000 €, la taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique.
Le montant de la plus-value étant compris entre 60 001 et 100 000 €, la taxe correspondante est calculée au taux de 2 %.
La taxe due s’élève donc à 67 500 € x 2 % = 1 350 €.