Le Conseil d’analyse économique (CAE) vient de publier une note proposant une refonte de la fiscalité immobilière consistant en une suppression par étapes des droits de mutation à titre onéreux, une réforme de la taxe foncière sur la propriété bâtie complétée par une taxation des plus-values latentes des terrains non bâtis. En parallèle, le CAE recommande de supprimer progressivement l’ensemble des aides à la pierre.
Recommandations pour une refonte de la fiscalité immobilière
L’institution fait plusieurs constats . Tout d’abord, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui représentent 5,09 % du montant d’une transaction immobilière jouent un rôle de frein aux échanges comme tout coût de transaction et de frein à la mobilité.
S’agissant de la TVA sur les logements neufs , le CAE estime qu’il n’y a pas de justification économique à appliquer la TVA à l’ensemble d’une construction neuve y compris la valeur « nue » du terrain.
Le CAE propose de réduire progressivement les DMTO . Même si cette mesure va se traduire par une perte de recettes pour les finances publiques, cette dernière peut être compensée par une réforme de la taxe foncière.
Cette réforme consisterait à asseoir la taxe foncière sur les propriétés bâties sur la valeur vénale des biens immeubles, c’est‐à‐dire leur valeur marchande.
«Cela permettrait notamment de faire payer l’impôt en fonction de la qualité réelle du logement.»
«Supposons que la TFPB ait été rénovée selon le nouveau schéma. Conviendrait‐il de procéder à l’imposition des plus‐values immobilières et foncières ? »
« Puisque le bien est taxé à sa valeur vénale estimée à sa fair value , la plus‐ value latente est en quelque sorte taxée par anticipation avant même qu’elle soit réalisée . Elle est taxée à 0,5 % par an. Il faut donc attendre 200 ans, pour qu’une dynastie de propriétaires qui auraient occupé le bien ait acquitté en taxe la valeur du bien (cependant la valeur actualisée des taxes restera encore inférieure à la valeur du bien initiale). Un bien retournant sur le marché tous les 18 ans en moyenne, cette taxe est équivalente à une taxe sur les plus‐values immobilières de 9 %. L’avantage de ce système est qu’il permet une taxation quasi‐indolore de la plus‐value latente . Il ne conduira pas à des comportements de sous‐estimation de la valeur du bien au moment de l’enregistrement de la taxation chez le notaire. »
« Ce raisonnement ne vaut cependant que pour autant que les biens sont taxés à la TFPB. Or les terrains agricoles n’y sont pas soumis . Cela implique qu’un propriétaire de terrain agricole ne paiera par anticipation aucune sorte de taxe sur la plus‐value le jour où son terrain, changeant de statut, devient constructible et est vendu la même année. Il faudra donc compléter la TFPB par une taxe sur la plus‐value des terrains agricoles devenant constructibles .»
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Proposition 9 :
Favoriser la mobilité résidentielle et la rotation du parc immobilier, en entreprenant une réforme fiscale ambitieuse qui vise à supprimer graduellement les droits de mutation à titre onéreux et à asseoir la taxe foncière sur la valeur vénale nette des propriétés bâties et en augmenter progressivement le barème à mesure que les DMTO diminuent.
Le basculement serait étalé sur une dizaine d’années. La valeur réelle peut être estimée hors transaction en utilisant la « fair value » à partir des bases notaires (Voir Encadré 5 de la Section 7).
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Proposition 10 :
Toujours afin de favoriser la mobilité résidentielle et la rotation du parc immobilier, la rétention de terrains constructibles doit être rendue fiscalement moins avantageuse .
Le principe général est de taxer de façon différente la plus‐value foncière provenant d’un changement de plan d’urbanisme (terrain agricole devenant constructible par exemple) selon que la transaction est effectuée au moment du changement de statut ou différée. Dans le premier cas, il faut renforcer la taxe existante ; dans le second cas, on peut taxer annuellement la plus‐value latente en fonction de sa valeur estimée. Les recettes de ces taxes seraient affectées aux collectivités chargées de délivrer le permis de construire, ce qui les inciteraient à libérer du foncier.