Le juge de l'impôt souligne l'importance de l'affectation effective du bien à l'exploitation de l'entreprise au moment de la cession pour bénéficier de l'exonération prévue par l'article 151 septies B du CGI. Il rappelle que la simple intention de louer un bien, matérialisée par un mandat de recherche de locataire, ne suffit pas à caractériser cette affectation, surtout en cas de vacance prolongée.
En application des dispositions de l’article 151 septies B du CGI, les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies du même code réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième, lorsque ces plus-values portent sur notamment sur des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.
Les biens immobiliers ainsi que les droits et parts susceptibles de bénéficier de l’abattement prévu à l'article 151 septies B du CGI sont les biens inscrits à l’actif immobilisé et affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.
L'administration précise que pour l’application des dispositions de cet article :
Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.
La notion d’exploitation requiert en effet qu'au-delà de l'imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).
[...]
Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV). En revanche, lorsque l'activité de location en meublé est exercé à titre professionnel au sens du IV de l'article 155 du CGI, les locaux d'habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l'exploitation.
Par ailleurs, ne sont pas considérés, pour l’application des présentes dispositions, comme des immeubles de placement, les biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l'article 39 du CGI et affectant ce bien à leur propre exploitation.
BOI-BIC-PVMV-20-40-30
Rappel des faits :
Suite à un contrôle fiscal de la SNC AM, l'administration fiscale a remis en cause l'exonération de la plus-value à long terme appliquée à la cession d'un appartement d'une valeur de 347 339 euros, situé au 47 rue du Caire dans le 2ème arrondissement de Paris. La cession a eu lieu le 8 mars 2016, alors que l'appartement était vacant depuis le 1er juin 2015.
M. et Mme A, associés de la SNC AM, ont introduit une requête le 25 février 2022 devant le Tribunal administratif de Paris, demandant la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pour les années 2017, 2018 et 2019, ainsi que des pénalités correspondantes.
M. et Mme A, associés de la SNC soutiennent que :
- L'administration a remis en cause à tort l'exonération de la plus-value à long terme.
- Malgré sa vacance de juin 2015 à janvier 2016, l'appartement était toujours affecté à l'exploitation de la société, comme en témoignerait un mandat de location confié à une agence immobilière.
Le tribunal a rejetté la requête de M. et Mme A, confirmant ainsi la position de l'administration fiscale.
Le tribunal rappelle que l'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement sur les plus-values à long terme pour les biens affectés à l'exploitation de l'entreprise à la date de la cession.
Au cas particulier, le tribunal a considèré que la vacance du bien entre le 1er juin 2015 et le 8 mars 2016 ne permettait pas de le considérer comme affecté à l'exploitation de l'entreprise à la date de la cession.
Le mandat de recherche de locataire produit par les requérants est jugé non probant en raison de son caractère illisible et de l'absence de date certaine, hormis celle du 30 juin 2015.